江西省景德镇市人民政府


景德镇市人民政府令
第18号

《景德镇市房地产开发经营管理办法》已经2000年8月9日市政府第29次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长：陈安众

二OOO年九月二十九日


景德镇市房地产开发经营管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强房地产开发管理，规范房地产开发行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《江西省城市房地产开发管理条例》及国家有关法律、法规。结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 凡在本市城市规划区内，在依法取得房地产开发用地使用权的国有土地上进行基础设施建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房等开发行为，应遵守本办法。

　　第三条 房地产开发经营必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第四条 市房产管理部门负责本市行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。房产管理部门房地产开发管理机构具体负责本市规划区域内的房地产开发经营行业管理的具体工作。
市土地管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
市计划、建设、规划、建工、工商、税务、物价等部门在各自的职权范围内配合做好房地产开发管理工作。

　　第二章 房地产开发计划管理
第五条 房产管理部门应当根据国家产业政策、经济与社会发展计划、城市规划、土地利用规划，组织有关部门编制房地产开发中长期发展规划和房地产开发年度计划，报市政府批准后，有计划、有步骤地组织实施。

　　第六条 市城市规划主管部门应当根据房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的控制性详细规划和设计条件。房地产开发项目必须按批准的详细规划设计进行建设。建设过程中确需调整规划控制副旰蜕杓铺跫模匦氡ㄔ嫉ノ簧笈Ｎ淳迹魏蔚ノ弧⒏鋈瞬坏蒙米愿摹?

　　第七条 在城市旧城区进行房地产开发，应当遵循疏散人口、增加绿地、完善设施、改善环境的原则和先安置，后拆迁的原则。严禁见缝插针式的建设，做到成熟一片、拆迁一片、开发一片、完善一片，量力而行，持续发展。

　　第八条 旧城区改造详细规划中的房地产开发用地情况图应当公开提供给房地产开发企业。

　　第三章 房地产开发企业

　　第九条 设立房地产开发企业，应符合下列条件：
　　（一）有自己的名称和组织机构；
　　（二）有固定的经营场所；
　　（三）有100万元以上的注册资本并应当提供具有验资资格的中介服务机构出具的验资证明；
　　（四）有4名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有专业证书的专职会计人员；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。

　　第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记，发给营业执照；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取房产管理部门的意见。

　　第十一条 房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到房产管理部门备案，并按省有关资质管理的规定申请房地产开发资质等级。
备案必须提交以下文件：
　　（一）企业的营业执照复印件；
　　（二）企业的验资证明；
　　（三）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
　　（四）法律、法规规定的其他文件。

　　第十二条 市房产管理部门对设立公司手续完备，经审核符合要求的，颁发《房地产开发企业资质证书》。
　　第十三条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第十条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
　　第十四条 房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设任务。未取得资质证书的，不得承接房地产开发项目。
　　房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员、开发经营业绩等确定。房地产开发企业按资质等级分为4 个等级。其资质标准和管理办法，按省政府有关规定执行。
　　第十五条 核定房地产开发企业资质等级的审批权限按下列规定办理：
　　（一）外商投资企业和符合二、三级资质条件的， 由市房产管理部门初审，报省建设厅审定；
　　（二）符合四级资质条件的，由市房产管理部门审定；
　　（三）中央所属企业、省属企业由省建设厅审定。

　　第十六条 外地房地产开发企业到本市从事房地产开发经营的，应当凭企业营业执照、资质证书和该开发企业原登记所在地的房产管理部门证明等文件到市工商行政管理部门、房产管理部门审核登记，并按规定将开发项目所需资金存入本市银行。

　　第十七条 房产管理部门对房地产开发企业实行资质动态管理。对开发企业在开发经营过程中的开发业绩、社会信誉、资金、技术、工程质量和安全施工等进行综合性考核，建立开发资质升降级制度，每年核定一次企业开发资质等级，并向社会公布。
资质年检包括以下内容：
　　（一）企业机构情况、法定代表人及有职称的专业技术人员；
　　（二）企业开发业绩、开发经营行为；
　　（三）企业工程质量合格率、优良品率和安全施工情况；
　　（四）企业流动资金；
　　（五）企业售后服务情况。

　　第四章 房地产开发建设
　　
　　第十八条 房地产开发用地必须依法取得国有土地使用权。
　　第十九条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
　　第二十条 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是法律、行政法规规定可以划拨的除外。
土地使用权出让或划拨前，城市规划行政主管部门和房产管理部门应对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一。
　　（一）房地产开发项目的性质，规模和开发期限；
　　（二）城市规划设计条件；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；
　　（四）基础设施建成后的产权界定；
　　（五）项目拆迁补偿、安置要求。
　　第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　第二十二条 房地产开发项目应当通过招标投标办法择优确定开发企业开发。特殊情况，可指定或议定开发企业开发。
　
　　第二十三条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　第二十四条 房地产开发企业在承接开发项目时应当到房产管理部门领取《房地产开发项目手册》。房地产开发企业应当将房地产开发项目实施中的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
房地产开发企业应当每半年或按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送房产管理部门验核。

　　第二十五条 房地产开发企业必须采取有效措施，确保所开发项目按期竣工并交付使用。
房地产开发企业无正当理由不得使已动工的开发项目停工或拖延施工。

　　第五章 房地产经营管理

　　第二十六条 商品房预售实行许可证制度。

　　第二十七条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记应当符合下列条件并提交相应文件：
　　（一）按规定交清全部土地使用权出让金或土地收益，取得《土地使用权证》。
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）营业执照和资质等级证书；
　　（五）工程施工合同；
　　（六）预售商品房分层平面图；
　　（七）商品房预售方案。

　　第二十八条 未取得商品房预售许可证的不得预售商品房，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告。广告经营者查验后方可为其制作广告，否则广告经营者不得为其承办或者代理商品房预售广告业务。商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证编号。
　　
　　第二十九条 商品房的预售款必须用于已经预售的房屋及其有关工程建设，在支付和清偿该预售房屋的建设费用之前，不得挪作他用。擅自挪用商品房预售款，致使商品房不能按期竣工的，应当承担违约责任。

　　第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的经济适用住房（安居工程）价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

　　第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第三十二条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行工程竣工验收。并向市房产管理部门申报办理房地产开发项目竣工综合验收手续。
综合验收合格的条件如下：
　　（一）符合城市规划、公安消防等要求；
　　（二）配套基础设施和公共服务设施建设完备；
　　（三）已向建设行政主管部门办理房屋建设工程竣工验收备案手续；
　　（四）拆迁补偿安置方案已经落实；
　　（五）物业管理单位和方式已经确定；
　　（六）法律、法规规定的其它条件。
　　第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明材料。

　　第三十四条 商品房购销合同必须经房产管理部门鉴证。

　　第三十五条 销售商品房必须使用国家统一制定的《商品房购销合同》和税务、房产管理部门规定的专用商品房销售发票。商品房注册登记的面积必须经房产管理部门核定。

　　第三十六条 实行房地产成交价申报制度。房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房购销合同签订之日起15日内将成交价格如实向土地、房产管理部门申报。

　　第三十七条 房产管理部门会同计划、物价、建设、财政等部门根据法律、法规的规定制定统一的房地产开发建设收费标准，加强房地产开发收费管理，清理不合理收费，对已经明令废止的收费，开发企业有权拒付，各种收费标准由市政府另行公布。
　　
　　第六章 法律责任
　　
　　第三十八条 违反本办法规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房产管理部门责令限期改正，没收非法收入，处以5万元至10万元的罚款，逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

　　第三十九条 房地产开发企业出卖、转让、出租资质证书的，由发证机关没收其非法所得，并吊销其资质证书。

　　第四十条 房地产开发企业无商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由房产管理部门责令停止预售活动；经审查，符合预售条件的，责令其限期补办预售手续，不符合预售条件的，责令其限期退还预售款项，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

　　第四十一条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房产管理部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由房产管理部门责令改正。并处以10万元以上30万元以下的罚款。

　　第四十二条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房产管理部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十三条 罚没处罚必须使用财政部门统一印制的票据，罚没收入全额上缴同级财政。

　　第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第四十五条 从事房地产开发管理工作的国家工作人员滥用职权，贪污受贿，徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第四十六条 在本市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。

　　第四十七条 城市规划区内集体所有的土地，须经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

　　第四十八条 乐平市、浮梁县房地产开发经营管理可参照本办法执行。

　　第四十九条 本办法所称的商品房，是指房地产开发企业建设的供出售用的住宅、别墅、度假村、写字楼、办公楼、商业用房、服务业用房、公用事业用房、标准工业厂房、仓库等。

　　第五十条 本办法具体应用中的问题由市房产管理局负责解释。

　　第五十一条 本办法自发布之日起施行。本市原有关规定与本办法相抵触的，按本办法执行。


基层贪污贿赂犯罪的特点及其预防

李福利

摘要：贪污贿赂犯罪是侵害国家工作人员职务廉洁性的严重腐败行为，必须坚决予以铲除和预防。在基层，贪污贿赂犯罪呈现出一定的特点和规律，如贪污犯罪较为突出，“一把手”犯罪居多等；其发生的主观原因是涉案人员放松思想改造，享乐主义思想严重，客观原因是单位财务制度不健全、制约机制不建立，财务不公开，私设“小金库”；为减少和避免贪污贿赂犯罪，应采取加大惩处力度，加强宣传教育，健全财务制度，建立制约机制等预防措施。

贪污贿赂犯罪是国家工作人员利用职务上的便利实施的经济犯罪，主要包括贪污罪、受贿罪、挪用公款罪等，它是侵害国家工作人员职务廉洁性、损害党群干群关系、败坏党风的严重腐败行为，是侵入党和国家肌体的毒瘤，必须坚决予以铲除和预防。那么在基层，贪污贿赂犯罪有什么特点和规律，它的发生有什么原因及如何进行预防，笔者结合近几年从事基层反贪污贿赂工作的实践，谈一些体会和认识。
一、贪污贿赂犯罪的特点
从1999年3月到2004年9月，笔者所在的基层检察院共立案查处贪污贿赂案46件，其中贪污案27件，挪用公款案13件，受贿案6件。通过对这些案件进行综合分析研究，发现在基层单位，贪污贿赂犯罪呈现如下特点和规律：
1、贪污犯罪较为突出。在查处贪污贿赂案件中，贪污案为27件，占58.7%，说明在基层更容易发生贪污犯罪。基层单位直接从事具体的行政管理工作，有的单位执法人员直接从事各种规费的征收和管理，且一般情况下，基层单位的主要领导直接主管财务工作，这就使他们利用职务之便实施贪污成为可能。
2、“一把手”犯罪居多。在查处的贪污贿赂案件中，“一把手”犯罪案件为20件，占43.3%，远远高于副职和其他国家工作人员。目前，各单位普遍实行行政首长负责制，即“一把手”负责制，人权、财权、物权都集中掌握在“一把手”手中。有的“一把手”作风粗暴，大权独揽，一人说了算。特别是实行“一支笔财务审批制”，“一把手”绝对控制财权，加之财务不公开，缺乏有效的监督制约，给“一把手”贪污贿赂提供便利条件。如我们查处的县物价局原局长李某某贪污案（李被判处有期徒刑6年）、县冶炼厂原厂长范某某贪污案（范被判刑处有期徒刑1年）等等，均是“一把手”犯罪。
3、贪污犯罪的手段主要是采取私设“小金库”、收入不记帐、虚开发票和虚列支出。一是私设“小金库”，然后变着法儿贪污“小金库”款项。有的单位领导，无视法纪，私设“小金库”，明曰处理不合理开支，实则非法占有其中款项。如我们在立案查处县粮库原主任毕某某贪污案时，发现毕在任粮库主任期间，私设“小金库”数额达56万元之多，除了处理违规支出外，将其中的5.5万元非法占为己有，同时挪用公款2万元，毕被两罪并罚、判处有期徒刑5年。二是采取收入不记帐进行贪污，主要是一些行政执法人员，在征收规费过程中收费不开发票，或只打白条，将公款非法占为己有。三是采取虚开“大头票”贪污，即在单位需正常支出时，实际支出少而入帐报销多，将多余的款项非法占为己有。四是虚列支出贪污，即单位根本没有该项支出而伪造支出，开具假发票入帐冲出现金，非法占有。
4、挪用公款犯罪多为直接管理、经手单位现金的财务人员、业务员所为。财务人员直接管理单位现金，银行工作人员直接管理银行贷款或储户存款，企业业务员直接经手企业货款，他们有机会也有可能利用职务上的便利挪用公款。如县建行方庄分理处白庄代办所原所长陈某某（女）挪用公款41.7万元供他人进行营利活动，被判处有期徒刑7年；县石油公司业务科原副科长薛某某挪用公款5万元，被判处免于刑事处罚。
5、受贿犯罪依然存在，但更加隐蔽。从近几年立案查处的贪污贿赂案件来看，虽然受贿案占立案数的比例较小，仅占13%，但并不表明贿赂犯罪已经减少或消灭，恰恰相反，贿赂犯罪不仅没有减少且有上升趋势，贿赂行为在某些行业、某些部门、某些手握重权的人身上依然存在，只是形式更加隐蔽，手段更为狡猾，不易被人发现，不易被调查取证罢了。但“道高一尺，魔高一丈”，纸终究包不住火。近几年来我们查处的受贿案件逐年增多，腐败分子都受到了应有的惩罚。县土地局执法队原队长刘某某受贿2.5万元被判处有期徒刑2年，县环保局原局长常某某受贿2.9万元被判处有期徒刑3年。
二、贪污贿赂犯罪的原因
1、放松思想改造，拜金主义、享乐主义思想恶性膨胀是贪污贿赂犯罪的主观原因。从近几年查处的贪污贿赂案件来看，绝大多数涉案人员平时不注重政治学习，不关心政治，放松思想改造，世界观、人生观、价值观扭曲，拜金主义、享乐主义思想严重甚至恶性膨胀，信奉“有权不用、过期作废”，不思工作，不干工作，一门心思想着如何利用职权多捞钱财。有的甚至作风腐化，生活糜烂，沉醉于吃喝玩乐，打麻将搞赌博，养情人包“二奶”，缺少“经费”，便将罪恶之手伸向公款，不择手段地非法占有公共财物，贪污受贿，以身试法，走上违法犯罪的道路。
2、“一把手”独揽财政大权，财务不公开。一段时期以来，各单位普遍实行“一支笔财务审批制”，而这“一支笔”往往掌握在“一把手”手中。有的“一把手”认为，财政工作就是主管财政的“一把手”和财务人员之间的事，其他班子成员无权也不应该过问。重大财政问题不经班子集体研究，或虽经班子集体研究决定，但在实施过程中仍由“一把手”一人操纵，其他班子成员没有参与权和监督权。“一支笔审批”，财务不公开，甚至暗箱操作，成为“一把手”贪污腐败的温床。我们在查案过程中了解到，凡是涉及“一把手”贪污犯罪的，其他班子成员往往对财务收支情况包括大项开支不甚了解，更谈不上集体研究，民主管理。
3、财务制度不健全，制约机制不建立，给腐败分子以可乘之机。从查处的贪污、挪用公款案件来看，相当一部分单位，一方面财务管理制度不健全，或虽有较为完善的财务制度，但形同虚设，没有得到严格执行，真正落到实处。另一方面缺乏科学合理的财务管理制约机制。有的单位“一把手”可以随意从财务人员处取现金，甚至取大额现金连“白条”也不打，成了所谓的“良心帐”。有的单位会计、出纳“一肩挑”，会计既管帐又管现金，有时库存现金多达十几万元，为其利用职务挪用公款提供可能。
4、“小金库”是贪污贿赂犯罪的温床。中央纪委虽然三令五申禁止设立“小金库”，但仍有一些单位领导顶风违纪，秘密设立“小金库”，其目的不言自明，一是为了自己花钱方便，报销不合理甚至是违法的开支；二是为了拉关系行贿方便，准备行贿资金；三是为了直接非法占有“小金库”款项提供方便。在我们查处的贪污案件中有多起是犯罪分子直接非法占有“小金库”的款项。“小金库”的存在，为贪污贿赂提供了现实的物质基础，成为腐败分子犯罪的又一温床。
三、贪污贿赂犯罪的预防
1、加大查处贪污贿赂犯罪力度，严厉打击贪污贿赂犯罪。主要应做好以下工作：一是加大举报宣传力度，实施举报有功奖励制度，提高广大群众举报贪污贿赂犯罪的积极性，更有效地发现和揭露犯罪；二是加大查办贪污贿赂犯罪案件的力度，发现一起查处一起，公正执法、严格办案，无论涉及到哪一级干部都要一查到底，查清犯罪事实，固定犯罪证据，把案件办成铁案，使贪污贿赂犯罪分子无藏身之地；三是加大惩处贪污贿赂犯罪的力度，在犯罪事实清楚，证据确实充分的前提下，要依法从重从严处理，该判刑的判刑，该开除的开除，使一些想贪污受贿的人不敢贪污受贿，不敢越雷池一步，充分发挥出“打击”这一特殊预防的作用。
2、加强宣传教育，筑牢思想防线。针对当前一些干部特别是领导干部不注重政治学习，放松思想改造，拜金主义、享乐主义思想严重，法制观念淡薄的思想实际，以国家工作人员特别是“一把手”、执法人员、财务人员为对象，以树立正确的世界观、权力观，增强宗旨意识、法制意识为重点，以依法行政、廉洁奉公、遵纪守法为目标，广泛开展“三个代表”重要思想教育、理想信念教育、权力观教育、法制教育和典型案件警示教育等，使广大国家工作人员特别是领导干部坚定社会主义信念，筑牢拒腐防变的思想防线，坚持原则，分清是非，清正廉洁，依法办事。
3、健全财务管理制度，建立制约机制，落实监督措施。进一步建立财务管理制度，继续实行会计委派制，财务支出报帐制，收入申报制，建立健全财务人员岗位责任制。建立科学合理的制约机制，取消“一支笔财务审批制”，实行财务支出会签制，即由行政负责人、党委负责人（或纪委书记）、主管财政的副职、经办人等签字。大项支出必须经领导班子集体研究，支出后班子集体审核。进一步落实监督措施，实施“阳光工程”，真正实行财务公开。对财务收入和支出的依据、项目、金额，要一律向本单位本部门甚至向社会公开，接受来自内部、外部、上级、下级全方位的监督。严肃财经法纪，铲除腐败温床，严禁设立“小金库”，违者除没收“小金库”外，对“一把手”和直接责任人员（包括财务人员）视情节给予警告、降级、降职直至撤职等处分。
4、加强各专门监督部门的联系和合作，形成打击贪污贿赂犯罪的合力。在同级党委统一领导下，加强纪检、监察、检察（反贪部门）、公安（经侦部门）、审计等部门之间的联系和合作，每月召开一次联席会议，互相通报在反腐败特别是在查处（审计）违法违纪经济案件方面的工作情况，交流工作信息和经验。各部门既分工负责，各司其职，又密切协作，互相配合，形成对反腐败工作齐抓共管，合力打击贪污贿赂犯罪的态势 ，对贪污贿赂腐败分子该司法处理的依法处理，该党纪处分的依纪处分，该行政处罚的依规处罚，必将起到预防贪污贿赂犯罪的积极作用。
（作者系河南省修武县人民检察院反贪局局长）