首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单

梁仁壮


2008年11月24日北京市建委、 市社会办、 市民政局、市规划委四部门联合制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（下称《规则》），2008年12月12日该《规则》取得市政府同意并转发（京政办发[2008]54号）。


该规则从业主大会会议的筹备、召开、业主委员会的设立运作等诸多方面做了详细规定，补充了《物业管理条例》中相应规定不完善、缺乏可操作性等不足方面，对指导和规范北京市范围内住宅物业管理、业主大会、业主委员会设立及运行起到重要作用。


但是，《规则》中的一些规定有违背法律层面规范性文件的嫌疑。比如：《规则》第12条第2款规定：筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。


本博主以为，该规定缺乏常理逻辑及相应法律依据。


从常理而言，购房人从开发商处购买物业，双方之间属于房屋买卖合同关系，开发商将符合法律要求的房屋交付业主后，其房屋买卖合同项下的各项义务就已经履行完毕。购房人成为业主后，对于如何在自己物业所属物业区域内有效行使自己在物业管理方面的业主权问题（建筑物区分所有权问题），属于小区内各业主之间以及与相应政府管理部门之间的法律关系，此时和房屋出售方开发商已经没有必然的法律关系，由开发商对已经属于房屋买卖合同之外业主在物业管理方面行使权利需要承担的费用埋单，确实有违公平和常理逻辑。当然，在小区房屋未完全售出之前，对于未出售的房屋而言，开发商就是业主，因此，此时对于整个物业区域而言，开发商既是房屋出售方，同时也是业主之一，而且可能还是占有专用建筑面积最大的业主。但是，这也不应当成为开发商独家承担筹备召开首次业主大会会议所需费用的理由，因为业主大会的筹备、召开是要服务于整个物业区域的，受益人是物业区域内的全体业主，对全体业主均受益的行为，其发生成本由一个业主（开发商）来独自承担，显属不当。有人会说，开发商嘛，有钱，这点费用算几个子。但我们这里要讨论的问题不是能不能付得起的问题，而是该不该付的问题；就如同刑法上强调的不是杀与不杀的问题，而是该杀还是不该杀的问题。


从法律层面规范而言，无论是人大制定的《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”一章中，还是国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中，均未对筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定。北京市政府作为直辖市政府，根据《立法法》的相关规定，即“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定： (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；　　(二)属于本行政区域的具体行政管理事项”可以依法制定相应规章。但对于筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定，既不属于“执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”，因为相应的法律、行政法规、地方性法规中还没有相应规定，也没有授权地方政府就此事项制定规章；同时，也不属于“本行政区域的具体行政管理事项”，因为物业管理及业主大会召开方面的规定在全国住宅区中都有发生，不专属与北京市区域内的具体行政管理事项。因此，北京市政府的该项规定并没有法律层面的依据。


当然，我们可以理解。在现实生活中，法律归法律，问题归问题，没有法律规定的问题行政机关也还是需要妥善解决，做出一定的权宜之计。鉴于开发商对于一般业主而言算是富人，且有时又是物业区域内的最大业主，因此让开发商来承担筹备和召开首次业主大会所需费用，于情而言也不为过。而且，对于市建委、市规委这样的行政部门，对于房地产开发公司而言，一般对它们都是比较敬重的，毕竟项目的规划审批、商品房预售销售等诸多房地产项目正常运转都离不开这些部门的行政许可。因此，市建委、市规委的文件，开发尚在执行起来应该是不会有问题的，可以解决实际问题。但毕竟“依法治国”是国家的政治主张，以后在条件成熟时这个问题还应当以法律的方式合法解决。

梁仁壮律师博客：http://blog.sina.com.cn/liangrenzhuang


云南省昆明市人大常委会


昆明市预防职务犯罪工作条例


（2009年10月30日昆明市第十二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过；

2009年11月27日云南省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准）

　　昆明市第十二届人民代表大会常务委员会公告

　　(第22号)

　　《昆明市预防职务犯罪工作条例》于2009年10月30日昆明市第十二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议审议通过，并于2009年11月27日云南省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准。现予公布，自2010年1月1日起施行。

　　昆明市人大常委会

　　2009年12月4日

　　云南省人民代表大会常务委员会关于批准《昆明市预防职务犯罪工作条例》的决议

　　（2009年11月27日云南省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）

　　云南省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议审查了《昆明市预防职务犯罪工作条例》，同意省人民代表大会法制委员会的审查报告，决定批准这个条例，由昆明市人民代表大会常务委员会公布施行。


　　第一章 总 则

　　第一条 为加强和规范预防职务犯罪工作，减少和遏制职务犯罪，促进国家工作人员依法、公正、廉洁履行职责，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市的预防职务犯罪工作适用本条例。

　　第三条 本条例所称职务犯罪，是指贪污贿赂犯罪、国家工作人员的渎职犯罪，国家机关工作人员利用职权实施的侵犯公民人身权利、民主权利的犯罪以及利用职权实施的其他犯罪。

　　本条例所称国家工作人员，是指国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体中从事公务的人员和国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员以及其他依照法律从事公务的人员。

　　第四条 预防职务犯罪工作应当贯彻标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，坚持教育、制度、监督、自律并重的原则，采取内部预防、专门预防和社会预防相结合的方式。

　　第五条 预防职务犯罪工作应当建立单位各负其责，各职能部门密切配合，公民和社会各界共同参与的工作机制。

　　第六条 预防职务犯罪工作实行领导责任制，并列入政风行风评议和各单位年度考核的内容。

　　国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体负责本单位预防职务犯罪工作。单位主要负责人为预防职务犯罪第一责任人，其他负责人按其分工负直接领导责任。

　　检察机关、审判机关、公安机关、监察机关、审计机关应当结合各自职能，组织开展预防职务犯罪工作。

　　第七条 市、县（市、区）应当建立预防职务犯罪工作领导协调机制，定期召开联席会议，研究解决预防职务犯罪工作中的重大问题，通报预防职务犯罪工作情况。具体工作由同级人民检察院负责。

　　第八条 市、县（市、区）人民政府应当将预防职务犯罪工作经费列入财政预算。

　　第二章 重点与职责

　　第九条 预防职务犯罪的重点对象是国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体中担任领导职务的国家工作人员和易发、多发职务犯罪工作岗位的国家工作人员，以及协助人民政府从事相关行政管理工作的村民委员会、居民委员会工作人员。

　　第十条 预防职务犯罪工作的重点是：

　　（一）行政审批和行政执法活动；

　　（二）公安、检察、审判、刑罚执行机关的执法、司法活动；

　　（三）国家工作人员的招聘、录用、调动和选拔任用；

　　（四）公共投资项目的规划和建设；

　　（五）招商引资、招标投标、土地出让、征地拆迁、产权交易、政府采购；

　　（六）滇池治理等生态环境的保护和国土资源开发；

　　（七）财政资金的使用和管理；

　　（八）国有企业的经营、重组、改制、上市和破产；

　　（九）银行、保险、证券等金融机构的经营管理；

　　（十）社会保障、劳动就业、安全生产、教育、医疗、卫生、食品药品监管等涉及民生的工作。

　　第十一条 国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体在负责本单位预防职务犯罪工作中履行下列职责：

　　（一）建立、完善并落实预防职务犯罪工作制度和措施，确定相应机构、专人负责预防职务犯罪工作；

　　（二）组织开展本单位、本系统预防职务犯罪的宣传和教育；

　　（三）参与检察机关组织建立的预防职务犯罪网络，及时提供职务犯罪预测预警信息；

　　（四）发现职务犯罪隐患，及时采取预防措施；

　　（五）接受有关机关对预防职务犯罪工作的指导、监督和检查，并对所属部门和下级单位预防职务犯罪工作进行指导、监督和检查；

　　（六）其他预防职务犯罪工作的职责。

　　第十二条　检察机关在指导、监督其他国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体开展预防职务犯罪工作中履行下列职责：

　　（一）结合执法办案，开展案件预防工作；

　　（二）落实职务犯罪预测预警工作机制；

　　（三）组织建立预防职务犯罪工作网络，指导有关单位开展预防职务犯罪工作；

　　（四）发挥警示教育基地作用，组织开展预防职务犯罪宣传教育，提供法律咨询；

　　（五）针对职务犯罪发生的原因、特点和规律进行预防调查，提出预防对策和建议；

　　（六）建立职务犯罪信息库，管理和完善行贿犯罪档案查询系统，受理社会查询；

　　（七）其他预防职务犯罪工作的职责。

　　第十三条 审判机关、公安机关、监察机关、审计机关在结合工作职能开展预防职务犯罪工作中履行下列职责：

　　（一）落实职务犯罪预测预警信息交换机制；

　　（二）结合案件办理，开展预防职务犯罪宣传教育；

　　（三）及时向检察机关移送职务犯罪线索；

　　（四）其他预防职务犯罪工作的职责。

　　第十四条 国家工作人员应当遵守法律、法规和其他相关规定，加强自我防范，接受预防职务犯罪教育、监督和管理。

　　担任领导职务的国家工作人员应当遵守和执行定期述职述廉、个人重大事项报告、财产收入申报、任职回避、任期经济责任审计、廉政谈话、引咎辞职等制度，并加强对近亲属及身边工作人员的教育、监督和管理。

　　第十五条 村民委员会、居民委员会等基层组织应当制定并落实预防职务犯罪工作制度和措施，加强对其协助人民政府从事相关行政管理工作的人员的教育和管理，并接受有关机关的指导、监督和检查。

　　第三章 措施与保障

　　第十六条　人民政府及其职能部门应当采取下列措施预防职务犯罪：

　　（一）实行政务公开和政府信息公开，接受社会监督；

　　（二）规范行政执法行为，落实行政执法责任制和执法过错责任追究制；

　　（三）加强对财政预算资金、国债资金、国有土地使用权出让金、土地征收征用补偿费用、社保资金和其他资金收支情况及国有公司、企业、事业单位财务管理的审计监督；

　　（四）对市政、水利、交通、电力、通讯等公共投资建设项目，及政府采购、经营性土地使用权出让和产权交易等依法实行招标投标或者拍卖；

　　（五）对人事、财政、行政审批、资金项目管理等工作中易发、多发职务犯罪岗位的工作人员加强监督；

　　（六）其他预防职务犯罪工作措施。

　　第十七条 公安、检察、审判、刑罚执行机关在执法活动中，应当遵循法定权限和程序，公开职权范围、办案程序等事项，规范执法、司法行为，落实执法、司法责任制和错案责任追究制，接受社会监督。

　　第十八条　国有公司、企业、事业单位和人民团体应当采取下列措施预防职务犯罪：

　　（一）建立健全重大投资、资产处置、资金调度、企业改制、人员分流、利益分配和其他重要经营活动决策、执行的监督管理制约机制；

　　（二）实行厂务公开制度，企业的财务活动和企业负责人的经营管理行为要接受职工大会、职工代表大会和监事会的监督；

　　（三）建立健全国有企业及国有资本占控股地位、主导地位企业领导人员的经济责任审计制度；

　　（四）加强对人事、财务、物资供销、工程建设等重要岗位人员的管理和监督。

　　第十九条 检察机关、监察机关、审计机关开展预防职务犯罪工作，依法采取下列措施：

　　（一）要求有关单位和人员如实、及时地提供与预防职务犯罪事项有关的文件、资料、财务账目，进行查阅或者复制；

　　（二）要求有关单位和人员就预防职务犯罪事项所涉及的问题作出解释和说明；

　　（三）责令有关单位和人员停止违反法律、法规和行政纪律的行为；

　　（四）建议有关机关对有违反法律、法规或者严重违反行政纪律嫌疑的人员暂停其执行职务。

　　第二十条 检察机关、审判机关、监察机关、审计机关在依法行使职权时，发现有关单位制度不健全，管理不规范的，有权以书面形式提出检察建议、司法建议、监察建议、审计建议，同时抄送被建议单位的上级机关。

　　被建议单位应当及时整改，并于收到建议之日起30日内向提出建议的机关书面反馈整改情况。

　　检察机关、审判机关、监察机关、审计机关应当对被建议单位整改情况进行实效评估。

　　第二十一条 司法行政、文化、新闻出版、广播电视等部门应当开展预防职务犯罪的宣传教育活动。

　　国家工作人员教育培训机构应当将预防职务犯罪列入教育培训内容。

　　第二十二条 新闻媒体有权对国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体及其国家工作人员的违法违规行为依法进行舆论监督。

　　第二十三条 鼓励和支持公民、法人和其他组织对国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体及其国家工作人员的违法违规行为进行监督，有关单位对举报线索应当依法调查处理；涉嫌职务犯罪的，应当及时移送检察机关。

　　公民、法人和其他组织实名举报职务犯罪线索，经查证属实的，给予奖励。任何单位和个人应当为举报人保密，不得泄露举报内容，不得对举报人进行打击报复。

　　第四章 法律责任

　　第二十四条 国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体违反本条例规定，致使所属国家工作人员发生职务犯罪被人民法院判处刑罚的，由主管部门或者监察机关对负有领导责任的人员予以问责。

　　第二十五条 国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体违反本条例规定，有下列情形之一的，对负有领导责任的主管人员和其他直接责任人员予以问责；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）发现本单位人员涉嫌职务犯罪，不查处、不移送或者隐瞒不报的；

　　（二）干扰、阻碍新闻媒体依法开展舆论监督的；

　　（三）对举报不受理、不处理，泄露举报内容以及不为举报人保密或者打击报复举报人的；

　　（四）无正当理由拒绝提供有关文件、资料、财务账目或者其他有关材料的；

　　（五）提供虚假材料和情况或者隐瞒有关材料和情况的；

　　（六）无正当理由拒绝就预防职务犯罪事项所涉及的问题作出解释和说明的；

　　（七）收到检察建议、司法建议、监察建议、审计建议后拒不整改，或者在规定期限内未向提出建议的机关反馈整改情况的；

　　（八）违反本条例的其他行为。

　　第五章 附 则

　　第二十六条 本条例自2010年1月1日起施行。