北京市财政局转发国家税务总局关于印发《农业税收会计制度》的通知

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北京市财政局转发国家税务总局关于印发《农业税收会计制度》的通知

北京市财政局


北京市财政局转发国家税务总局关于印发《农业税收会计制度》的通知
北京市财政局




各郊区县财政局:
现将《国家税务总局关于印发〈农业税收会计制度〉的通知》转发给你们,并结合我市实际情况做如下补充规定,请认真贯彻执行。
一、明细会计科目的设置
1.农业特产税收入二级科目下的明细科目,按《北京市农业特产农业税征收办法》规定的税目设置。
2.契税收入二级科目下设置土地出让、土地转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换五个明细科目。
二、农业税附加解库办法
农业税附加解缴办法,按照《农业税收会计制度》规定的农业税收税款征收解缴程序办理。
三、应按照市财政局等五部门联合制发的《北京市会计帐簿管理暂行办法》(京财会〔1997〕1178号)和《北京市会计帐簿管理暂行办法实施意见》(京财会〔1997〕1760号)的规定,对农业税收会计帐簿进行规范和统一。
四、会计报表
1.《农业税收征收情况月报表》和《农业税收资金平衡表》于次月2日前报送到市财政局。
2.《年度农业税收决算表》于次年1月31日前报送到市财政局。
五、本年度自1999年1月1日起执行,市财政局以前制定的有关规定同时废止。


国税发〔1998〕216号 一九九八年十二月十四日


北京、天津、河北、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、重庆、贵州、陕西、宁夏、新疆、青海省(自治区、直辖市)及宁波、青岛、厦门、深圳市财政厅(局),山西、内蒙古、辽宁、吉林、海南、四川、云南、甘肃省(自治区
)及大连市地方税务局:
为了适应农业税收会计工作发展变化的要求,规范和加强农业税收会计核算管理,在充分征求各地意见的基础上,国家税务总局重新修订了《农业税收会计制度》。现印发给你们,请认真贯彻执行。本制度自1999年1月1日起执行,1992年财政部印发的《农业税收征解会计制
度》同时废止。


第一章 总 则
第一条 为了规范农业税收会计核算,加强农业税收会计工作,根据《中华人民共和国会计法》,制定本制度。
第二条 凡直接负责农业税收税款征收、解库、提退的农业税收征收机关,都应当按照本制度规定,对农业税收会计业务进行核算。
本制度所称农业税收是指农业税、农业特产农业税(简称农业特产税)、牧业税、耕地占用税、契税;所称农业税收征收机关是指由省、自治区、直辖市人民政府确定负责征收农业税收的各级财政机关、各级地方税务局(分局、所)。
第三条 农业税收会计的核算对象是农业税收资金运动的全过程。
第四条 凡需要进行农业税收会计核算的农业税收征收机关都必须配备农业税收会计。
县以上农业税收征收机关,没有农业税收会计核算业务的,应配备一名熟悉农业税收业务,具有会计资格或会计工作能力的人员,具体负责农业税收会计业务指导和管理工作;办理征收经费的会计核算、农业税收报表和年度决算等具体事项。
第五条 农业税收会计,根据《中华人民共和国会计法》和《会计基础工作规范》以及本制度规定,行使职权,进行工作。
从事农业税收会计工作的人员可以按照国家有关会计专业职务、职称评聘的规定,评聘会计专业职务或职称。
第六条 农业税收会计基本职责:
(一)办理农业税收会计的日常核算事务。办理农业税收税款的征收、结算、解报、入库以及提退业务的核算和帐务处理;编制、报送会计报表;整理和保管农业税收会计资料、档案。
(二)通过会计核算,反映和监督农业税收法律法规和方针政策的贯彻执行情况,维护国家财经纪律。
(三)参与拟定农业税收收入计划;掌握和分析农业税收年度收入计划执行情况。
第七条 农业税收会计按会计期间进行核算。农业税收会计年度,以国家财政预算年度为准,自一月一日起至十二月三十一日止。
第八条 农业税收会计核算以人民币为记帐本位币,以元为金额单位,元以下计算到角分,分以下四舍五入。粮食以公斤为计量单位,公斤以下四舍五入。
第九条 农业税收会计记录文字使用中文,少数民族地区可以同时使用本民族文字。
第十条 农业税收会计档案管理按照《会计档案管理办法》的有关规定执行。
第十一条 各级农业税收征收机关应加强农业税收会计工作的领导和管理,支持会计人员履行职责,搞好会计人员的培训,提高会计人员政策业务水平,保证农业税收会计工作正常开展。

第二章 记帐规则
第十二条 农业税收会计以“收付实现制”为记帐原则,采用“借贷记帐法”,反映农业税收资金的运动变化情况。
第十三条 农业税收会计科目划分为资金来源和资金占用两大类。记帐规则是:对每项税收业务都要以相等的金额同时记入一个帐户借方(贷方)和另一个帐户或几个帐户的贷方(借方)。即“有借必有贷,借贷必相等”。
第十四条 借贷记帐法平衡公式:
所有帐户的借方余额(或发生额)合计=所有帐户的贷方余额(或发生额)合计
或:所有资金占用帐户余额合计=所有资金来源帐户余额合计

第三章 会计科目
第十五条 农业税收会计科目,根据现行农业税收制度和农业税收征收管理需要,以及国家预算收入科目和国家金库制度的规定,按照农业税收资金的来源和解缴、提退去向设置。总帐会计科目设置如下:
农业税收总帐会计科目:
序号 编码 科目名称
一、 来源类科目
1 101 农业税收入
2 102 农业特产税收入
3 103 牧业税收入
4 104 耕地占用税收入
5 105 契税收入
6 106 滞纳金、罚款收入
7 111 暂收款
8 112 应退税款
二、 占用类科目
9 201 解库农业税
10 202 解库农业特产税
11 203 解库牧业税
12 204 解库耕地占用税
13 205 解库契税
14 206 解库农牧业税附加
15 207 解库滞纳金、罚款
16 211 提取征收经费
17 221 下拨待退税款
18 231 保管款
19 301 上解农业税
20 302 上解农业特产税
21 303 上解牧业税
22 304 上解耕地占用税
23 305 上解契税
24 306 上解滞纳金、罚款
25 401 待解税款
26 402 待退税款
27 403 待结算税款
第十六条 各级农业税收会计必须按本制度的规定设置和使用会计科目。本制度统一规定的会计科目,不需要的可以不用,科目名称、编码不得变更或打乱。明细科目的设置,除本制度已有规定者外,省级农业税收征收机关可根据需要增设。
第十七条 总帐科目核算内容和使用方法
(一)农业税收入
本科目核算征收的各项农业税税款(含附加收入)。收到税款,记“贷方”,退库和年终结帐与解库农业税、解库农牧业税附加、提取征收经费或上解农业税等科目冲兑,记“借方”。期末余额反映已征收的农业税税款。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
本科目下设本年收入、尾欠收入、其它收入三个二级科目。“本年收入”核算征收当年定产计征的农业税税款;“尾欠收入”核算收到以前年度应缴未缴的农业税尾欠税款;“其它收入”核算在无固定收益的土地上取得收入征收的农业税税款及上年退税结余等。
本科目在二级科目下设置“粮食”、“代金”两个明细科目。
(二)农业特产税收入
本科目核算征收的各项农业特产税税款(含附加收入)。收到税款,记“贷方”,退库和年终结帐与解库农业特产税、解库农牧业税附加、提取征收经费或上解农业特产税等科目冲兑,记“借方”。期末余额反映已征收的农业特产税税款。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
本科目设置本年收入和尾欠收入二个二级科目,分别核算收到当年征收的农业特产税税款和以前年度应缴未缴的农业特产税尾欠税款。
本科目在二级科目下按农业特产税的具体征收品目设置明细科目。
(三)牧业税收入
本科目核算征收的各项牧业税税款。收到税款,记“贷方”,退库和年终结帐与解库牧业税、解库农牧业税附加、提取征收经费等科目冲兑,记“借方”。期末余额反映已征收的牧业税税款。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
本科目设置本年收入、尾欠收入二个二级科目,分别核算收到当年征收的牧业税税款和以前年度应缴未缴的牧业税尾欠税款。
本科目在二级科目下按牧业税具体征收品目设置明细科目。
(四)耕地占用税收入
本科目核算征收的各项耕地占用税税款。收到税款,记“贷方”,退库和年终结帐与解库耕地占用税和提取征收经费或上解耕地占用税等科目冲兑,记“借方”。期末余额反映已征收的耕地占用税税款。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
本科目设置本年收入和尾欠收入二个二级科目,分别核算收到当年征收的耕地占用税税款和收到以前年度发出纳税通知书应缴未缴的税款。
本科目在二级科目下按纳税人性质设置国家建设、乡镇集体、农民建房、其他等四个明细科目。
(五)契税收入
本科目核算征收的各项契税税款。收到税款,记“贷方”,退库和年终结帐与解库契税、提取征收经费或上解契税等科目冲兑,记“借方”。期末余额反映已征收的契税税款。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
本科目设置本年收入和尾欠收入二个二级科目,分别核算收到当年征收的契税税款和以前年度应缴未缴的契税税款。
本科目在二级科目下按纳税人的交易行为设置明细科目。
(六)滞纳金、罚款收入
本科目核算收取的农业税收税款滞纳金和罚款收入。收到滞纳金、罚款收入,记“贷方”,年终结帐与解库(或上解)滞纳金、罚款等科目冲兑,记“借方”。期末余额反映已收到的滞纳金、罚款收入。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
本科目按税种设置明细科目
(七)暂收款
本科目核算向纳税人和纳税担保人收取的纳税保证金。收到保证金,记“贷方”,与税款抵顶和退还保证金,记“借方”。期末余额反映已收的暂收款数。年终如有余额,应结转下年度继续处理。本科目各级通用。
本科目按交纳保证金的单位或个人设立暂收款明细帐。
(八)应退税款
本科目核算办理退税或退库的税款。退库,记“贷方”,税款退给纳税人后核销,记“借方”;清理退税结余再次解库时记“借方”。期末余额反映已退库的税款数。年终如有余额,应结转下年继续处理。本科目各级通用。
本科目按税种设置明细科目。
(九)解库农业税
本科目核算解缴国库的农业税税款。解库,记“借方”,退库、划解地方附加或提取征收经费,记“贷方”;年终结帐与农业税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已解库的农业税收入。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
(十)解库农业特产税
本科目核算解缴国库的农业特产税税款。解库,记“借方”,退库、划解地方附加或提取征收经费,记“贷方”;年终结帐与农业特产税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已解库的农业特产税收入。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
(十一)解库牧业税
本科目核算解缴国库的牧业税税款。解库,记“借方”,退库、提取征收经费,记“贷方”;年终结帐与牧业税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已解库的牧业税收入。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
(十二)解库耕地占用税
本科目核算解缴国库的耕地占用税税款。解库,记“借方”,退库、提取征收经费,记“贷方”;年终结帐与耕地占用税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已解库的耕地占用税收入。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
(十三)解库契税
本科目核算解缴国库的契税税款。解库,记“借方”,退库、提取征收经费,记“贷方”;年终结帐与契税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已解库的契税收入。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
(十四)解库农牧业税附加
本科目核算解缴国库的农牧业税附加收入。解库,记“借方”,年终结帐与农业税收入、农业特产税收入、牧业税收入等科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已解库的农牧业税附加收入。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
本科目按税种设置明细科目。
(十五)解库滞纳金、罚款
本科目核算解缴国库的农业税收税款滞纳金、罚款收入。解库,记“借方”,年终结帐与农业税收税款滞纳金、罚款收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已解库的滞纳金、罚款收入。年终结帐后应无余额。本科目各级通用。
本科目按税种设置明细科目。
(十六)提取征收经费
本科目核算按规定从农业各税中提取的征收经费。提取,记“借方”,年终结帐分别与农业各税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已经提取的征收经费数。年终结帐后应无余额。本科目县级和县级以上使用。
本科目按税种设置明细科目。
(十七)下拨待退税款
本科目核算已退库应退还给纳税人的税款。退库下拨,记“借方”,退税完毕核销,记“贷方”;清理退税结余再次解缴国库时记“贷方”。农业税税款年终如未退完,可结转下年继续清退,其它应退税款,年终应全部退还给纳税人。本科目县级使用。
本科目按税种设置明细科目。
(十八)保管款
本科目核算存放在银行或其它金融机构的纳税保证金。收到保证金,记“借方”,与税款抵顶或退还保证金,记“贷方”。期末余额在“借方”。本科目各级通用。
本科目按交纳税款保证金的单位和个人设立保管款明细帐。
(十九)上解农业税
本科目核算上解国库或国库经收处的农业税税款。上解,记“借方”,退税和年终结帐与农业税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已经上解的农业税收入。年终结帐后应无余额。本科目未设金库乡镇使用。
(二十)上解农业特产税
本科目核算上解国库或国库经收处的农业特产税税款。上解,记“借方”,退税和年终结帐与农业特产税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已经上解的农业特产税收入。年终结帐后应无余额。本科目未设金库乡镇使用。
(二十一)上解牧业税
本科目核算上解国库或国库经收处的牧业税税款。上解,记“借方”,退税和年终结帐与牧业税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已经上解的牧业税收入。年终结帐后应无余额。本科目未设金库乡镇使用。
(二十二)上解耕地占用税
本科目核算上解国库或国库经收处的耕地占用税税款。上解,记“借方”,退税和年终结帐与耕地占用税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已经上解的耕地占用税收入。年终结帐后应无余额。本科目未设金库乡镇使用。
(二十三)上解契税
本科目核算上解国库或国库经收处的契税税款。上解,记“借方”,退税和年终结帐与契税收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已经上解的契税收入。年终结帐后应无余额。本科目未设金库乡镇使用。
(二十四)上解滞纳金、罚款
本科目核算上解国库或国库经收处的农业税收税款滞纳金、罚款。上解,记“借方”,退款和年终结帐与农业税收税款滞纳金、罚款收入科目冲兑,记“贷方”。期末余额反映已经上解的滞纳金、罚款收入。年终结帐后应无余额。本科目未设金库乡镇使用。
本科目按税种设置明细科目。
(二十五)待解税款
本科目核算自收税款现金和存入银行或其它金融机构尚未缴入国库经收处的税款。收到税款,记“借方”,解库,记“贷方”。期末余额反映现金、存款余额。年终结帐后应无余额。本科目未设金库乡镇使用。
本科目按税种设置明细科目。
(二十六)待退税款
本科目核算国库退出或上级拨来应退给纳税人的多征或减免的税款。收到税款,记“借方”,退付给纳税人,记“贷方”;退税结余款上解,记“贷方”。本科目县、乡两级使用。
本科目按税种设置明细科目。
(二十七)待结算税款
本科目核算粮食收购单位已经代扣,但未按规定期限解缴国库或农业税收征收机关的农业税税款。粮食收购单位未解缴税款发生时,记“借方”,解缴国库或征收机关,记“贷方”。年终结帐,应无余额。本科目县乡两级使用。

第四章 会计事务处理
第十八条 农业税收税款征收解缴程序:
(一)采取自收汇缴方式征收税款的,征收人员收到纳税人税款时,应按规定向纳税人开具完税凭证。征收人员应在当日根据所开完税证汇总填开缴款书,将所收税款直接缴入国库或国库经收处,或统一交由农业税收会计办理税款入库手续。当日来不及办理税款入库手续的,可在次日
办理。
(二)纳税人在银行开有存款帐户的,应直接向国库经收处缴纳税款。
(三)农业税征收粮食实物的,农业税收征收机关按国家规定的当地中等粮食收购价格和税款结算期限与粮食接收单位结算税款,并将税款及时解缴国库或国库经收处。
委托粮食部门代扣代缴农业税的,农业税收征收机关应事先将纳税人名单及应纳税额清单抄送给粮食收购单位,由粮食收购单位从支付给纳税人的粮食收购价款中扣缴其应纳税款,并开给纳税人完税凭证。农业税收征收机关与粮食收购单位按开具的完税凭证结算税款,由农业税收征收
机关或粮食收购单位将税款解缴国库或国库经收处。
(四)采取代收代缴、代扣代缴方式征收税款的,由代收代缴、代扣代缴单位按照税法规定向纳税人收取税款或从其支付纳税人的价款中扣取税款,并开给纳税人完税凭证。农业税收征收机关与代收代缴单位、代扣代缴单位按开具的完税凭证结算税款,由农业税收征收机关或代收代缴
单位、代扣代缴单位将所代收、代扣的税款直接解缴国库或国库经收处。
未设国库或国库经收处的乡镇,税款不能按以上规定直接解缴国库或国库经收处的,应将所收税款缴入农业税收征收机关在银行或其他金融机构开设的“农业税收存款”专用帐户,由乡镇征收机关按规定期限汇解到上级农业税收征收机关解缴国库或国库经收处。
第十九条 退库办理程序
(一)农业税减免退库。已设金库的乡镇,根据县级核定的减免指标,按规定由乡镇直接退库;如减免指标下达晚,乡镇征收机关当年无法退库的,可由县征收机关办理退库。未设金库的乡镇,由县级金库将退税款直接汇入乡镇所在地银行或信用社“农业税收存款”专户。乡镇征收机
关应将减免税款落实到纳税人,并填开农业税收退还领据一式三联,一联存根,二联送银行、信用社或乡金库做退款记帐凭证,三联交纳税人凭以领款兼做领款收据。银行信用社将领款人签章后的第三联收回,转交乡镇征收机关做核销凭证。乡镇农业税收征收机关凭此向县一级征收机关编
报“减免清册”,并核销“应退税款”科目。县级凭“减免清册”核销“下拨待退税款”科目。在银行设有帐户的纳税单位,其减免税款可由支库直接划转到其银行帐户上。
(二)超征税款。纳税人实交税额超过应征税额,由征收机关办理退税。办理退税时,向纳税人开具“收入退还书”或开具“红字”完税凭证,冲销多征税款。
第二十条 农业税、农业特产税、牧业税地方附加一律解缴国库。具体解缴办法由各省、自治区、直辖市农业税收征收机关规定。
第二十一条 乡镇农业税收征收机关应定期(每月至少一次)将农业税收的征收及解库情况进行汇总,并附完税凭证报查联报县(区)级征收机关审查,县(区)级征收机关应认真审查,发现错误及时纠正。
第二十二条 农业税收会计要经常进行帐证、帐款、帐册核对。结帐时须全面核对,保证帐证、帐款、帐册相符。结帐后要进行帐帐核对,月终在结算出各个帐户余额后,首先编制出“资金平衡表”用平衡公式试算平衡;然后用总分类帐和其所属的各明细分类帐进行核对,以保证帐帐
相符。
第二十三条 农业税收会计应按月、按季、按年进行结帐。每次结帐时,应先进行试算平衡,总帐与明细帐必须核对无误,有关帐户必须办理年度结转冲销工作。结帐前,必须将本期内所发生的各项会计业务全部登记入帐。结帐时,应结出每个帐户的本期发生额、累计发生额及期末余
额。即在每月终应结出当月发生额和累计发生额,并在摘要栏注明“月计”和“累计”字样,在其下方划一条通栏红线。年终结帐时,其“累计”是全年的累计发生额,应在其下方划两条通栏红线。年终结帐前,将收入与解库类总帐及其所属明细帐帐户的余额结转冲兑,结转冲兑后,收入
类和解库类各帐户应无余额。年终结帐后,应把各帐户的余额过入下年,并在摘要拦注明“结转下年”字样,在余额栏填写结转的余额,在下年新帐第一行的余额栏填写上年结转的余额,并在摘要栏注明“上年结转”字样。

第五章 会计凭证
第二十四条 农业税收会计凭证是说明农业税收业务发生情况,明确经济责任,具有法律效力,并据以登记帐簿的书面证明文件。农业税收会计凭证按其填制程序和用途的不同,可分为原始凭证和记帐凭证两种。
第二十五条 农业税收会计原始凭证是记录农业税收业务发生的最初书面证明,是进行核算的原始资料,是填制记帐凭证和登记明细帐的依据。原始凭证必须是证明农业税收会计事项已经发生或已经完成的文件,凡不能证明农业税收会计事项已经实际发生或完成的文件,都不能单独作
为农业税收会计原始凭证。
第二十六条 农业税收会计原始凭证按其反映的农业税收业务内容分为以下几种:
(一)征收凭证。是向纳税人收取税款后开给的完税凭证。
(二)解退库凭证。主要有税收缴款书、收入退还书及退税领款收据等。
(三)其他凭证。
第二十七条 记帐凭证根据审核无误的原始凭证或原始凭证汇总单填制,是登记会计总帐及其明细帐的依据。农业税收会计人员应按下列要求编制记帐凭证:
(一)必须以审核无误的原始凭证或原始凭证汇总单为依据,按每一项税收业务或同类税收业务汇总填制。
(二)对记帐凭证应按农业税收会计事项发生的先后顺序逐笔连续编号。
(三)记帐凭证的应填事项须完整准确地填写。
(四)每份记帐凭证要注明所附原始凭证的张数,并连同原始凭证及时整理、装订整齐。如果原始凭证需要另外保管或几种不同业务共用一张原始凭证的,必须在摘要栏加注说明,以备查找。
第二十八条 会计凭证于记帐后,应按会计档案要求及时装订,加具封面,并注明年度、月份、编号和签章,于年度终了后归档保管。

第六章 会计帐簿
第二十九条 农业税收会计帐簿是以会计凭证为依据,全面、系统和连续地记录农业税收税款征收、入库和提退等资金活动情况的簿籍。它是编制农业税收会计报表的主要依据。
第三十条 农业税收会计帐簿的种类主要有以下几种:
(一)总分类帐。又称总帐,是综合反映农业税收税款征收入库、减免、提退等情况的簿籍。
(二)明细分类帐。又称明细帐,是按照农业税收会计明细科目设置,具体核算总帐科目及有关明细科目的簿籍。
(三)日记帐。它是按照农业税收会计事项发生时间的先后顺序逐笔进行登记的簿籍。
(四)辅助帐。又称备查帐簿,它是对在总帐、明细帐和日记帐中未能记载或记载不够详细的事项进行补充登记的簿籍。
第三十一条 农业税收会计帐簿依据会计科目设置。具体设置和登记方法如下:
(一)总分类帐的设置和登记。总分类帐簿必须使用订本式帐簿,总帐科目应按规定的一级科目设置,并分设帐页,根据记帐凭证逐笔登记或将记帐凭证按相同科目加以汇总,编制科目汇总表,然后根据科目汇总表登记。
(二)明细分类帐的设置和登记。明细分类帐应按二级科目或明细科目设置。明细帐必须根据记帐凭证并参考原始凭证或原始凭证汇总单进行登记。明细帐使用订本式帐簿或活页帐簿,其帐页格式可采用三栏式和多栏式两种。三栏式明细帐结构与总分类帐相同。多栏式明细帐是将某明
细科目所属的一级明细科目或二级明细科目,作为该明细科目的发生额,合并在一张帐页上进行登记的一种帐页。发生额分析多栏登记方法是:资金来源类科目的贷方发生额用蓝字登记,借方发生额用红字登记;资金占用类科目的借方发生额用蓝字登记,贷方发生额用红字登记。期末结帐
时,各栏红蓝数字相抵后的差额即为该栏目的余额。
(三)日记帐的设置和登记。为了加强对税款和保管款库存现金、存款的监督管理,农业税收征收单位应在“待解税款”、“保管款”总帐科目下设置现金、存款日记帐,以便及时、逐笔记录各科目的资金运行情况。日记帐必须使用订本式帐簿,由农业税收会计根据记帐凭证或原始凭
证汇总单按日逐笔登记。
(四)辅助帐的设置和登记。各征收单位可根据具体征收业务设置相应的辅助帐。主要有分户明细帐簿、税源情况登记帐簿等。一般根据原始凭证和有关的征管资料进行登记。辅助帐的格式由各单位自定。

第七章 会计报表
第三十二条 农业税收会计报表是以会计帐簿资料为主要依据,以货币为主要计量单位,通过一定的税收指标,集中反映会计报告期内税收资金运动情况的书面报告。各级征收机关必须按照规定的时间向上级征收机关编报各种会计报表。县级以上征收机关应及时对下属单位上报的报表
进行审核,并将同类报表加以汇总,向上级征收机关编报会计报表。农业税收会计报表分为月报、年报及农业税收资金平衡表三种。
(一)《农业税收征收情况月报表》(附表一),是反映每月农业税收资金活动情况的报表。本表根据各税征收及解缴入库的期末余额或累计发生额填列。
(二)《农业税收资金平衡表》(附表二),是总括反映一定时期内农业税收资金来源、资金占用全面情况的报表。本表根据一级科目期末发生额填列。
(三)《年度农业税收决算表》(另发),是全面反映农业税收计税基础数据的变化、农业各税的征收、解缴、退库、减免、尾欠、农业税收征收经费提取使用情况以及农业税收人员结构和变动情况的报表。

第八章 附 则
第三十三条 各省、自治区、直辖市农业税收的征收机关可根据本制度制定具体实施办法,并报国家税务总局备案。
第三十四条 本制度由国家税务总局解释。
第三十五条 本制度自1999年1月1日起执行。财政部1992年制发的《农业税收征解会计制度》同时废止。qqqqqqqqqqqqqqqq

附件三:借贷记帐法应用举例(新旧记帐法对照)
一、县市以上和建乡镇金库单位的核算,主要会计事项分录如下:
1.同时收到农业税征收凭证和解库凭证记:
借:解库农业税
解库农牧业税附加——农业税
贷:农业税收入
收付记帐法会计分录如下:
收:农业税收入
付:解库农业税
2.收到解库的以前年度农业税尾欠税款记:
借:解库农业税
解库农牧业税附加——农业税
贷:农业税收入—尾欠收入
收付记帐法分录如下:
收:农业税收入—尾欠收入
付:解库农业税
3.收到解库的农业税其他收入凭证记:
借:解库农业税
解库农牧业税附加——农业税
贷:农业税收入——其他收入
收付记帐法分录如下:
收:农业税收入——其他收入
付:解库农业税
4.收到解库的滞纳金、罚款收入
借:解库滞纳金、罚款——农业税
贷:滞纳金、罚款收入——农业税
5.按批准文件办理农业税因灾减免退库款记:
(1)借:农业税收入
贷:解库农业税
解库农牧业税附加——农业税
(2)借:下拨待退税款——农业税
贷:应退税款——农业税
收付记帐法分录如下:
(1)收:解库农业税
付:农业税收入
(2)收:应退税款——农业税
付:下拨待退税款——农业税
6.下级退税完毕上报核销(假设农业税减免全部退完),根据报来的退税清单和退税领据报查联记:
借:应退税款——农业税
贷:下拨待退税款——农业税
收付记帐法分录如下:
收:下拨待退税款——农业税
付:应退税款——农业税
7.清理上年退税余款解库时记:
(1)借:应退税款——农业税
贷:下拨待退税款——农业税
(2)借:解库农业税
贷:农业税收入——其他收入
收付记帐法分录如下:
(1)收:下拨待退税款——农业税
付:应退税款——农业税
(2)收:农业税收入——其他收入
付:解库农业税
8.考虑到附加收入较少,每收一笔就划一笔,手续繁琐,可以定期从入库的农业税收入中划出农业税地方附加记:
借:解库农牧业税附加——农业税
贷:解库农业税
收付记帐法分录如下:
收:解库农业税
付:划解地方附加
9.粮食部门已代扣税款并开具完税证,尚未与农税征收部门结算时记(假设有部分尚未结算):
借:解库农业税
待结算税款
贷:农业税收入
粮食部门与农税征收部门结算后(假设全部结清),待解算税款入库记:
借:解库农业税
贷:待结算税款
10.年终结帐冲兑时记:
借:农业税收入
贷:解库农业税
解库农牧业税附加——农业税附加
收付记帐法分录如下:
收:解库农业税
付:农业税收入
11.同时收到耕地占用税征收凭证和解库凭证记:
借:解库耕地占用税
贷:耕地占用税收入
收付记帐法分录如下:
收:耕地占用税收入
付:解库耕地占用税
12.收到解库的滞纳金、罚款收入记:
借:解库滞纳金、罚款——耕地占用税
贷:滞纳金、罚款收入——耕地占用税
13.征收机关收到耕地占用税预征税款记:
借:保管款
贷:暂收款
结转入库时,分三种情况:
(1)暂收款等于实征税款记:
借:暂收款
贷:耕地占用税收入
借:解库耕地占用税
贷:保管款
(2)暂收款大于实征税款,解库、退还多余款项时记:
借:暂收款
贷:耕地占用税收入
借:解库耕地占用税
暂收款
贷:保管款
(3)暂收款少于实征税款,解库、补征差额税款时记:
借:暂收款
贷:耕地占用税收入
借:解库耕地占用税
贷:保管款
借:解库耕地占用税(差额)
贷:耕地占用税收入(差额)
14.从税款中按比例划出征收经费记:
借:提取征收经费
贷:解库耕地占用税
收付记帐法分录如下:
收:解库耕地占用税
付:提取征收经费
15.年终结帐冲兑时记:
借:耕地占用税收入
贷:解库耕地占用税
提取征收经费
收付记帐法分录如下:
收:解库耕地占用税
提取征收经费
付:耕地占用税收入
(牧业税、农业特产税、契税帐务举例略)
二、乡镇级未建金库单位的核算,会计事项举例如下:
1.收到某村农业税款,其中有本年收入,尾欠收入暂存银行或其他金融机构记:
借:待解税款——农业税
贷:农业税收入——本年收入
——尾欠收入
收付记帐法如下:
收:农业税收入——本年收入
——尾欠收入
收:待解农业税收存款
2.将暂存银行或其他金融机构的税款上解记:
借:待解税款——农业税
贷:上解农业税
收付记帐法如下:
付:农业税上解
付:待解农业税收存款
3.收到解入国库经收处的农业税款凭证记:
借:上解农业税
贷:农业税收入
收付记帐法如下:
收:农业税收入
付:上解农业税
4.粮食部门已代扣税款,并开具完税证尚未与征收部门结算时记(假设上解了部分农业税款):
借:上解农业税款
待结算税款
贷:农业税收入
粮食部门与征收部门结算后记(假设全部结清):
借:上解农业税
贷:待解算税款
5.乡级收到县级拨来的退税款时记:
借:农业税收入
贷:上解农业税
借:待退税款——农业税
贷:应退税款——农业税
收付记帐法分录如下:
收:上解农业税
付:农业税收入
收:应退税款——农业税
收:待退税款——农业税
6.退税完毕(假设全部退完)记:
借:应退税款——农业税
贷:待退税款——农业税
如年终尚未退完,可结转下年继续清退。因此,“应退税款”、“下拨待退税款”及“待退税款”科目允许有余额。如由于各种原因,退库税款没有落实到纳税户,可作为第二年的农业税收入的“其他收入”入库。
7.年终结帐冲兑时记:
借:农业税收入
贷:上解农业税
收付记帐法分录如下:
收:上解农业税
付:农业税收入
(牧业税、农业特产税、耕地占用税、契税帐务举例略)



1999年4月7日
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广州市市级重要商品储备实施办法

广东省广州市人民政府


广州市人民政府令

第87号



  《广州市市级重要商品储备实施办法》已经2012年8月22日市人民政府第14届31次常务会议讨论通过,现予以公布,自2013年1月1日起施行。



市长 陈建华
2012年9月19日


广州市市级重要商品储备实施办法



第一章 总则

  第一条 为加强我市市级重要商品储备规范化、制度化管理,根据省人民政府有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称市级重要商品,是指粮食、食油、猪肉、食糖、化肥、农药和市人民政府确定的其他重要商品。

  第三条 市级重要商品储备管理,包括确认承担储备任务的企业和储备商品的品种、数量、购进、储存、轮换、动用、费用补贴等环节。

  第四条 从事市级重要商品储备管理、承储活动的单位应当遵守本办法。

第二章 储备原则和方法

  第五条 市级重要商品储备是市人民政府为有效调控市场、应对重大自然灾害、动物疫情或者其他突发事件引起的市场异常波动而建立的专项物资储备。

  第六条 市级重要商品储备数量,应当保持相对稳定。对需要调整储备的品种、数量,由市重要商品储备主管部门商有关部门,并报市人民政府批准后执行。

  第七条 市级重要商品储备参照政府采购办法采取社会公开招标、竞争性谈判或者单一来源方式确定承担储备任务的企业。

  第八条 市级储备商品分常年储备商品和季节性储备商品。常年储备商品包括粮食、食油、猪肉、食糖、农药,季节性储备商品指化肥(以每年11月至次年7月为储备期)。

  常年储备商品要求常年保持计划储备数量,季节性储备商品储备的数量,可根据淡储旺吐和有利稳定市场供应、保持社会物价相对稳定、节省财政补贴的原则确定。

第三章 职责划分

  第九条 市经济贸易部门为猪肉、食糖、农药、化肥等市级重要商品储备工作的主管部门,负责协调、监督、检查市级储备商品的落实、使用,并会同市发展改革部门编制和调整储备计划,协调和安排落实储备贷款资金计划。

  市发展改革部门为粮食、食油等市级重要商品储备工作的主管部门,负责市级重要商品总量平衡和宏观调节,指导、监督重要商品储备工作,统筹相关粮油储备管理。

  市储备粮管理中心负责具体实施全市储备粮油管理,组织、协调和落实储备粮油任务,接受市发展改革部门的监督与检查。

  市财政部门会同有关部门核定市级储备商品的费用补贴,落实补贴资金来源,安排具体补贴工作,并监督补贴资金使用。

  第十条 被确认为承担储备任务的企业,应当与市重要商品储备主管部门签订承储合同,明确承储权利和义务。

第四章 购进

  第十一条 承担储备任务的企业应当根据储备计划要求,积极、及时组织市级储备商品的购进。

  购进市级储备商品时,国家有定价的,按国家定价购进;已经放开价格的,按市场价格购进。

  第十二条 在正常情况下,市级储备商品购进以及轮换的购销价格,由企业自主掌握,自负盈亏。储备粮食、食油轮换时产生的新旧差价管理按市发展改革部门有关规定执行。如因货源紧缺、进货价高、经营风险大,企业难以按计划完成时,经市重要商品储备主管部门同意可以调整储备执行计划。

第五章 储存和保管

  第十三条 市级储备商品实行专仓(或专堆、专罐)定点管理,并在仓库入口处挂牌标明存放市级储备商品的品种、数量、入库时间。仓库应当建立市级储备商品的专账,记录进出仓时间、品种、数量和轮换情况,账物相符,保证能随时接受检查和动用。

  第十四条 承担储备任务的企业在确保落实储备任务的前提下,可以将市级储备商品和自营商品结合进行经营运作,以利市级储备商品轮换更新,确保市级储备商品质量。市级储备商品的质量标准,按国家行业主管部门的规定执行。

  第十五条 常年储备的商品库存量不得低于下达的计划数,季节性储备商品按计划依时储足。市级储备商品大批量轮换期间,经报市重要商品储备主管部门同意,其库存可以略低于计划数,猪肉、食糖、农药、化肥等库存最低不少于计划数的70%,期限不超过1个月;粮食、食油等库存最低不少于计划数的75%,期限不超过3个月。

  第十六条 市级储备粮是市人民政府常年储备重要战略物资,其储备规模、品种和布局原则,由市发展改革部门会同市财政部门根据省政府下达任务和粮食市场调控需要提出,报市人民政府确定。

  第十七条 如遇不可抗拒的自然灾害导致市级储备商品损失的,经市重要商品储备主管部门、市财政部门核准,报市人民政府同意后由财政适当补贴。

  第十八条 承担储备任务的企业,每月定期向市重要商品储备主管部门报告市级储备商品库存及商品市场变化动态等情况,并抄送市财政部门,报表和报告要做到及时、真实、规范。

第六章 动用和报告

  第十九条 市级储备商品的动用权归市人民政府。未经市人民政府同意,任何单位和个人不得动用。

  第二十条 遇市场价格异常上涨,为平抑物价需要动用市级储备商品时,应当由市重要商品储备主管部门提出动用建议,报市人民政府批准后,由主管部门具体办理。

  因抢险救灾等紧急情况急需使用市级储备商品时,各专项应急领导小组可以临时调用,但应当及时补办审批手续。

  第二十一条 承担储备任务的企业按照行政指令以低于销售成本的价格销售市级储备商品造成亏损的,由市财政部门会同市重要商品储备主管部门审核后给予补贴。

第七章 费用和资金管理

  第二十二条 各项市级储备商品费用补贴的范围和标准,由市财政部门参照《广东省省级重要商品储备管理办法》有关规定,结合我市实际情况核定,列入年度财政预算。储备补贴费用标准,调整周期原则上不超过3年。

  第二十三条 市级储备商品的费用补贴,由市财政部门分期预拨,年终或者储备期、合同期期满清算。清算拨补资金的拨付按财政有关规定办理。

  第二十四条 新增加的常年储备、季节性储备商品或者大批量轮换的市级储备商品所需的贷款资金,由承担储备任务的企业提出贷款计划,报有关金融机构审定。

  承担储备任务的企业要加强储备管理,确保储备专项贷款专款专用。

  第二十五条 承担储备任务的企业按照市重要商品储备主管部门的要求完成动用工作后,在15日内,由承担储备任务的企业书面提出申请动用市级储备商品费用(包括动用各项商品的价差、运输费等费用)结算,报市重要商品储备主管部门和市财政部门审批,自上级主管部门批复之日起15日内办结费用结算手续。

第八章 法律责任

  第二十六条 承担储备任务的企业在市级储备商品的购进、储存、轮换等工作环节中,因管理不善或者其他人为因素造成损失的,应当依法承担责任。

  第二十七条 市重要商品储备主管部门及相关职能部门应当加强对承担储备任务的企业的监督检查,对未按合同规定履行义务的企业要责令限期整改。逾期不改的,市重要商品储备主管部门及相关职能部门有权拒绝支付或者追回已支付的储备费用,直至终止合同。

  第二十八条 市重要商品储备主管部门及相关职能部门工作人员违反本办法规定,不履行监督检查职责或者发现承储单位未按合同规定履行义务而不及时纠正的,依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

  第二十九条 市重要商品储备主管部门及相关职能部门工作人员违反本办法规定,滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿的,对负有责任的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第九章 附则

  第三十条 承担储备任务的企业可以制定具体措施,报市重要商品储备主管部门备案。

  区、县级市参照本办法执行。

  第三十一条 本办法自2013年1月1日起施行。1998年3月17日起施行的《广州市市级重要商品储备实施办法》同时废止。


论房地产楼花按揭

王璐


内容提要:90年代初以来,我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法,在房屋分期付款买卖中采用按揭担保,也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今,以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径,这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物,可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权,可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破,各国立法普遍承认“不动产抵押,可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定,相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象,对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究,并在此基础上,借鉴发达国家和地区的先进经验,结合中国的具体实践,对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词:担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港,70年代被大力推行,现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初,楼花按揭传入我国,最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入,此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看,楼花按揭是一种新型房屋买卖方式;而从金融业的角度看,楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上,楼花按揭也是一种房地产担保措施,但较其他房地产抵押方式更具灵活性,因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时,由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险,作为一种资金融通方式,更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
(一)楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有,而是传自香港,乃港人所创,是香港人对预售商品房的称呼,它是指区别于现房,正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房,包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港,是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭,在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保,在当代,按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中,楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时,楼宇买卖人(购房人)以所购楼宇物业作为担保物,向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
(二)楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权,连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件,例如抵押人必须具有国有土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件,例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
(三)楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家,楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产,在楼花按揭设定时,按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权,他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利,即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益(即楼花业权)转让给银行而设定的一种担保,担保银行债权,即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现,也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
(四)楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式,解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式,也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式,为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
(一)楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看,它在担保体系上的归属如何呢?我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为,如同普通房地产抵押,楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为,购房人与银行签订楼花按揭合同时,由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋,并没有现实存在,因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性,那么,楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢?从楼花按揭的法律特点看,其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保,是指债务人或第三人为担保债务履行的目的,将担保标的物的权利(通常是所有权)预先转移给债权人,由双方约定于债务清偿后,将担保标的物返还与债务人或第三人;于债务不履行时,债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由:1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言,它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且,实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看,它与让与担保并无区别,故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前,按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债,并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束,从而确保银行债权的实现。
(二)楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性,因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定,而是通过两种方式的结合体现并规定下来:一种是法律中的规定,另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港,在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款,较好地保护了当事人的利益,促进了房地产交易的稳定性。
(1)按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意,不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更,若擅自采取,该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且,当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时,为确保自己的利益,按揭贷款人有权代借款人履行,而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此,在楼花按揭中,担保债权的范围不仅包括原债权(银行所贷款)、利息、迟延利息,还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担,由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用,包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益,包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
(2)对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前,担保标的物实际上体现在有关权属证书(如预售买卖合同)上。此时,这些权属证书一般交由贷款银行保管,贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后,依照英美和香港的作法,有关权属证书仍然留置在贷款银行受理,此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位,只要借款人如期履行,其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的,因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于,只花少量的钱即可获取房产居住或使用,解决其对房产的需求,而同时,银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权,而在于通过资金流通获取贷款利差。因此,虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此,楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上,双方均有一定的约束。就按揭人而言,未经银行同意,不得擅自变更回或解除楼宇预售合同,不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产,虽然他有占有的权利,但同时他也负有保管义务。因为,按揭人的利益。所以,按揭期间,按揭人不得对楼宇施加侵害,不得实施会使担保物价值减少的行为,而且,要保管好担保物,使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为,必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言,在对内关系上,按揭期间,他仅具有担保权人的资格,必须在担保目的范围内行使其权利,在债务未届清偿期时,不得以转让第三人等手段处分楼宇,也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
(3)按揭人对标的物的赎回请求权(还赎权)。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后,向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权,按揭权人应该将设定按揭时,转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后,按揭解除,双方的权利义务归于消灭。作为权利,在按揭过程中,只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任,他就将享有法定的还赎权,但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约,这时他仍然享有还赎权,但不是法定的还赎权,而是蘅平法上的还赎权,之所以设定蘅平法,是因为蘅平法认识到,转移物业的目的在于担保债的偿还,债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得,而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款,因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充,那么,他就得到了他有权得到的一切。”此时,按揭人如果还清到期欠款继续履约,还可以获得法定还赎权;如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清,就可以立即进行还赎,成为物业的真正所有权人。
(4)按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间(包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间)楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
(1)按揭人依约履行还款责任的按揭期间,标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分,即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利(如质权、抵押权等)、将物抛弃、出租等的处分。
(2)按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且,由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人,除非按揭人满足担保标的所担保的债权,否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言,其担保权与留置权、质权等担保物权一样,同属排除强制执行的权利之列。
(3)按揭人破产时,按揭权人的权利。我认为,按揭人仅是法律形式上的所有人,无权直接收取按揭房产。
(4)开发商破产时,按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时,购房人无法主张所有权保护,但因为对在建房设定了按揭,此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点:A、从性质上看,国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看,我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方,按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看,按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看,按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素:A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有:按揭年限短,月供款项负担重;手续繁杂,金融市场运作不正规;老习惯、旧观念的影响;消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来,银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”,属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者,点多面广,且又是分期付款,无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验,存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内,实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且,银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人,保证在购房人不还款时,开发商先替其付清,以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险,在借款人违约时其只要去催开发商就行,不必向每个小业主追债。这些问题的存在,使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态,不仅损害了消费者和银行的合法利益,也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验,完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作:
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质,制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容:按揭房产的业权应该归按揭银行;明确规定按揭双方的权利义务;明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续,更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护,还使政府的税收有了保障。