国家计委 建设部


国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知



计价格[2002]121号

各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市计委、物价局，建设厅（房地产管理局）：

　　根据经国务院批准的国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》要求，现就规范住房交易手续费的有关问题通知如下：

　　一、住房交易手续费属经营服务性收费，应坚持公开、公平、质价相符的原则，由经批准建立的房地产交易中心提供交易服务，办理交易手续时收取。

　　二、住房交易手续费包括住房转让手续费和住房租赁手续费。在办理住房交易手续过程中，除住房转让手续费和住房租赁手续费外，不得以任何名义收取其他费用。

　　三、住房交易手续费按以下标准计收：

　　（一）住房转让手续费。按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担 50％。

　　（二）住房租赁手续费。按套收取，收费标准为每套100元，由出租人承担。

　　以上收费标准为最高限额。省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本地区住房交易量及经济发展状况确定具体收费标准。

　　四、房地产交易中心应当按规定提供交易场所、市场信息、核实产权、代办产权过户、租赁合同备案以及其他与住房交易有关的服务。

　　五、房地产交易中心应当按照国家有关规定在交易场所实行明码标价，公布收费依据、收费项目、收费标准。

　　六、住房交易手续费主要用于房地产交易中心人员经费、房屋、设备等固定资产折旧、维护和购置费用，办公费用及交纳税金等，其他任何部门、单位不得平调、扣缴、截留。

　　七、住房以外的其他房地产交易手续费收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同建设（房地产）行政主管部门参照本通知规定制定。

　　八、上述规定自2002年3月1日起执行。各地此前制发的有关住房交易手续费的规定同时废止。

中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国建设部
二○○二年一月三十一日


从对限制竞争行为的法律认识谈及供电部门收取用电押金问题

史楠 徐州工商局 soto_shian@yahoo.com.cn


我市工商部门正在查办一起供电企业收取用电押金涉嫌限制竞争行为的案件。该案当事人某供电企业向申请用电的非居民用户收取“用电押金”后方予供电，否则不予供电。当事人收取“用电押金”没有用于抵顶电费和滚动结算，而是长期占有，直至该用户终止用电时方准予退还。在此笔者对收取用电押金是否构成限制竞争行为谈谈自己的看法，权作探讨，希望对工作有所裨益。
一、 限制竞争行为的实质和判定依据
限制竞争的实质是强制交易行为，二者其实是同一问题的两个角度，前者是从行为本身来说，后者是从行为后果来说的。所谓强制交易行为，其内涵在于“强制”的性质。关键是该行为是否违背了用户真实的意愿，即是否自愿的行为。直接和间接的强制行为，明显违背了用户的意愿，构成强制交易容易理解。但现实中强制交易的形式是多种多样的，“赤裸裸”的强制已鲜见了，但各种各样的假借“自由交易”、“自愿购买”的名义的变相强制仍然存在。只有且实把握其精神实质才能从形形色色的交易行为中区分出强制和变相强制行为。这种精神实质在一些有效的行政解释中可以总结和归纳，例如，关于电信局对不从该局购买手机入网者多收入网费的行为是否构成不正当竞争行为问题的答复（工商公字［1999］第190号）是一则较为典型和详尽的法律解释。
现实中某些强制交易行为中，用户购买了被指定的商品或接受了不正当的交易条件的确是出于意愿，同时这也是垄断者为自己开脱的借口和执法者感到困惑的地方。但问题的关键不在于行为是否出于用户的意愿，因为用户的行为一般都具有意思表示，关键在于是否为真实的意思表示，即否出于用户的自愿。也就是说，即使用户出于意愿的行为，但只要这种意愿不是自己的真实意思表示，而是被迫的意思表示，也不能认为是自愿行为。现实中垄断者往往强行要求、设置服务障碍、胁迫、推荐、差别待遇等方式，变相强制他人购买其指定的经营者的商品，实施限制竞争行为，这是我们应于特别注意的。
公用企业的垄断地位是自然行成和依法占有的，可以说是与生俱来的。它的每一经营行为都是在其垄断地位上作出的，也就是说，它的经营行为是垄断经营行为。我们反对的并非这种借助垄断地位的经营行为，而是滥用其垄断地位的经营行为。也就是说，使用和滥用都是借助了其垄断地位，关键是个限度的问题。这个限度如何判定，通常有两个依据。第一是从强制交易的角度，看交易行为是否违反了用户的自愿原则。但这个尺度在实践中较难把握。因为很难确认用户在交易成立时作出了意思表示的真实性。除了欺诈、胁迫、“显失公平”和“重大误解”等等法定形式可排除意思表示的真实性，许多实际情况下很难清晰的把握。第二是从“依法具有独占地位”的所依之法上来判断。公用企业实施了法定独占行为是合法的，“滥用独占地位”实施的限制竞争行为必须不属于法定的独占经营的行为才属于违法行为。在执法实践中，要参照“依法具有独占地位”的所依之“法”来判断。如果该行为属于法律、法规许可范围之内，应视为合法的独占行为。在执法实践中，有些 “限定”行为超出了法定独占的范围，但有政府等有关部门明确规定作依据。这时判定是否“滥用”，要注意区分。如果该规定属于地方法规或规章且符合法律、法规的规定，或者法律、法规对某事项没有立法，地方法规或规章对其进行了规制，这种限定应视为合法的独占行为，但超出了该规定权限实施的部分无效属于“滥用独占地位”。如果该规定不属于地方法规、规章，是一般规范性文件，只要该规定超出了法定独占的范围，又违反了法律、法规、规章的规定，该规定应视为无效，执法部门无须适用。
同时，限定的性质不因数量的多少而变化。在反垄断执法过程中往往有一种误区，认为带有普遍性的针对不特定对象的限定行为是限制竞争行为，而只限定了个别对象的限定行为不是限制竞争。其实法律规定的限制竞争行为是一种抽象的性质并没有而规定数量的多少。即只要强制了一个或一部分用户就构成了限制竞争，不能因为未对其它用户实施强制而否定已对有些客户实施的强制交易行为，更不能反推不构成限制竞争行为。
二、 收取用电押金行为分析
用电押金是通俗叫法，实际是电费、电表保证金。原能源部和财政部于1989年12月发布了《实行电费、电表保证金制度的暂行规定》规定的主要内容：为了保证国家电费的回收，保障电度表资产的安全，特实行电费、电表保证金制度。电费、电表保证金是由用户存出，交供电部门分别用作电费债务和电度表资产无偿使用的一种担保资金。用电户因被撤消、解散、破产或其他原因未能履行供电协议(合同)而发生拖欠电费债务时，供电部门有权将该用电户存出的电费保证金抵作价款，用电户偿清电费债务后，供电部门应将抵作价款的保证金退存该用电户。通过该规定可以看出，用电押金的实际是一种保证金，只是作为用户偿还电费债务的担保资金，其实质类似“定金”，但不同于一般意义上的定金。《担保法》中规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”“定金”是保证的一种，是保证人对债权人承担的一项义务。特殊的是，定金义务的设定是由当事人双方书面约定的，而且这里的双方是平等地位的双方，用电押金不能认为是担保法中的“定金”。
原因是用电押金这项义务的设定是否可以由供用电双方约定？答案是否定的。因这里的双方在实际中不是平等的市场主体。供电企业是公用企业，属于垄断经营者，并依法具有独占地位。交易双方交易中的普遍性的权利、义务已由国家通过专门的法律法规予以设定。这表现了国家通过立法对公用企业（包括其它依法具有独占地位的经营者）的强烈的规制色彩，这体现了立法独占和立法反垄断的双重性，同时这也是国际通行做法。公用企业在市场中并不可作为一般的民事主体，除了一般的民事法律，还应按照特殊的法律法规享有权利和承担义务。而且，恰恰在实践中供电企业的权利义务并非由交易双方约定，而是国家设定和消除的。
继《暂行规定》之后，1995年12月发布的《中华人民共和国电力法》没有关于电费、电表保证金的规定，其中第42条规定：“用户用电增容收费标准，由国务院物价行政主管部门会同国务院电力管理部门制定。”1996年4月发布的《电力供应与使用条例》也没有关于电费保证金的规定，其中第23条规定：“申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续，并按国家有关规定交付费用；供电企业没有不予供电的合理理由时，应当供电。”1996年10月电力工业部发布的《供电营业规则》第82条有电费、电表保证金的规定，但只是说：“用户应按国家规定向供电企业存出电费保证金。”从这些个规定来看，第一，电费、电表保证金收取和取消对象包括所有用户；第二，国家计委是国家授权的规定收取用电相关费用的有权部门。
随着经济和社会的发展，特别是电力供应紧张的缓解，收取用户电费、电表押金的行为使供电企业长期无偿占有用户资金，造成了电力供应中的不平等现象，同时也助长了供电企业“电老虎”的作风。《国家计委、国家经贸委关于利用价格杠杆促进电力消费有关问题的通知》（计价格［1999］2189号）明确规定：认真落实《国务院批转国家经贸委、国家计委关于停止执行买用电权等有关规定的意见》（国发［1998］32号）的精神，坚决停止执行控制非生产用电、超计划用电加价和买用电权等政策；取消省及省以下各级人民政府和电力企业自行征收的电力增容费；取消电力企业向用户收取的电费保证金和电度表保证金。此规定取消了供电部门收取“用电押金”的权利，供电部门自此之后向用户收取“用电押金”是超出法定范围之外的“限定”行为。
供电部门提出，它们这样做是为了顺利的收取电费，保证国有资产不流失和受到侵犯。这个动机十分的恰当，甚至有些高尚。但这是个不是理由的理由。供电企业在我国是国有企业，它的资产理所当然的是国有资产，所谓要保持国有资产就是保持其本身占有的资产，就像要追求利润最大一样，这是每个经营者的本能。不能说其动机良好就代表其手段是合法的，这是两个层面上的问题。我们需要讨论的问题是这种以收取用电押的手段促进收取电费的手段是否合法，是就行为谈行为。如果行为违法就应当受到法律的制裁。在现实中的确存在恶意拖欠电费的情况，但这不能成为供电企业把个别情况推及一般的理由。对于各种逃避电费债务的违法行为，应当通过法律手段和提高管理水平来解决，而不能简单的“以恶罚恶”、“以黑制黑”。
综上所述，供电企业以“用电押金”的形式向用户收取电费保证金的行为，本身是超越了其法定独占范围之外，自行给用户设立的义务，并强加给用户。用户在明知和应知其权利和义务后，可以推定交纳用电押金并非出于自愿而是迫于供电企业的垄断地位的无奈之举。供电企业强行收取用电押金后给予供电的行为构成强制交易行为。