简述土地使用权的出让

　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院 钱 贵

土地所有制划分为土地公有制和土地私有制两大类。根据我国《宪法》第十条、《土地管理法》第二条规定，我国被告土地的社会主义公有制，具体表现为国家所有制和集体所有制两种形式。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家将国有土地使用权出让给土地使用者，就是国家作为国有土地所有权人将其所有权权能中的使用权分离出来让与给土地使用者的一种权利转移方式，其实质是国家行使的对国有土地财产的处分权。土附表毛利通过出让方式取得的土地使用权，就是出让土地使用权，其一经设定即成为一种物权，在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权利范围内，不仅享有对土地的实际占有友，而且还享有对土地的使用、转让、抵押等民事权利，其他任何人不得非法干预。土地使用权出让具有以下特征：
1.土地使用权出让的主体和标的物具有特定性。依据现行《城市房地产管理法》第七条之规定，出让行为的主体只能是国家，出让行为的标的物也只限于国有土地使用权。对农民集体所有土地的使用权，依照《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第八条明确规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。对城市规划区以外的集体所有土地，依据《土地管理法》第五章关于建设用地的有关规定，因建设需要占有使用土地的，必须依法申请使用国有土地，涉及家用地转为建设用地的，应当办理家用地转用审批手续。据此，城市规划区外的集体所有土地未经依法征收转为国有土地的，不得出让。
2.土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权的分享为基础，是以创设土地使用权这一用益物权为目的。土地使用权出让事实一经发生，国有土地所有权与使用权即行分离，土地使用权成为一种独立的用益物权，土地使用者直接对土地享有占有、使用、收益、处分的权利。
3.土地使用权的出让具有有偿性和有期限性。《房地产管理法》第三条明确规定，国家依法被告国有土地有偿、有期限使用制度。其有期限性就是土地使用者对土地享有的权利，受到出让年限的限制，最高限由国条院规定；按照国务院1990年以55号令发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让的最高年限按土地出让用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。其有偿性表现在土地使用者通过出让取得一定年限内的土地使用权，必须向国家支付土地使用权出让金为代价，出让金的本质是土地所有者以其享有的土地所有权取得的土地经济利益，是一定年限内的地租。土地使用权出让金的构成除一定年限的地租外，还包括土地出让前国家对开发成本及有关的征地拆迁补偿安置等费用。
4.出让土地使用者行使权利效力的有限性。根据《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定，城市的土地属于国家所有，国家按照所有权与使用权分离的原则，对城镇国有土地使用权被告出让、转让制度，国有土地使用权的出让，只是土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得对土地的一定程度的占有、使用、收益和处分的民事权利。出让土地的使用者，对出让使用权的土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施等，不因其享有土地使用权而享有权利。

河南省许昌市人民政府


许政[2006]59号

许昌市人民政府关于印发许昌市居民个人建房管理办法的通知

各县(市、区)人民政府,市人民政府有关部门:

　　现将《许昌市居民个人建房管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。









二○○六年九月八日　　　　





许昌市居民个人建房管理办法



第一章　总　则

　　第一条　为加强城市市区居民个人住房建设规划管理,规范居民个人建房规划审批程序,方便群众,有效制止个人违法建设行为,依据《中华人民共和国城市规划法》、《河南省〈城市规划法〉实施办法》等法律、法规和《许昌市城市总体规划》,结合本市实际,制定本办法。

第二条　本办法所称居民个人住房建设是指在许昌市城市市区范围内居民新建、改建、扩建和翻建住房。

城市市区包括许昌市城市总体规划所确定的主城区、魏都民营科技园区、尚集组团和邓庄组团四个部分。

第三条　许昌市建设委员会是许昌市城市市区内居民个人建房的规划行政主管部门。

城市市区内居民个人建房的规划管理实行市、县(区)、办事处、社区四级管理体制。

第四条　任何单位和个人都有遵守规划的义务,并有权对规划管理工作提出建议,进行监督,对违反规划的行为进行检举和控告。



第二章　审批原则

第五条　城市市区的居民个人建房实行分区管理、分级审批制度。

(一)北外环以南,清泥河以东、许由路以北、京珠高速公路以西的范围内为严格控制区,该控制区内原则上不再新批个人建房,居民个人住房确属危房的,只允许在原址按原规模进行翻建,不得扩建。该区内的居民个人建房由所在地办事处城管所提出初审意见,经县(区)建设行政主管部门复核后报市建委审批。

(二)严格控制区以外的规划市区范围内,应控制个人住房建设。此范围内的居民个人建房按照属地管理原则由各县(区)政府自行审批。

(三)城市市区外近郊区的居民个人建房由各县(市)、区自行审批。

第六条　在规划市区的建成区内,个人一律不得申请新征土地进行个人建房。

在城市市区以外近郊区,对于现有住宅不能满足居住要求的村民,需申请新占基本农田以外土地进行建设的,必须按照《河南省农村宅基地用地管理办法》进行控制。　

第七条　因全部或者部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或将原居住房屋改为其他用途的,不得申请新建、扩建。

第八条　控制居民个人住房建设规模,建筑风格应力求突出许昌地方特色和历史文化。

第九条　凡属下列情况之一的,不予审批个人住房。

(一)文物古迹、文物保护单位和历史文化名城保护区范围内;

(二)城市主、次干道两侧、河道绿线范围内;

(三)城市近期改造的区域;

(四)已确定的规划拆迁区域;

(五)影响环境、道路交通、消防安全、公用设施的区域;

(六)不符合城市总体规划、详细规划及各专项规划要求的区域;

(七)四邻有纠纷导致影响规划审批,且尚未妥善解决的。

第十条　任何个人不得占用城市道路、公共绿地、高压供电走廊和压占地下管线、防洪排水设施进行建设。



第三章　审批程序

第十一条　居民个人建房申报审批程序所需材料:　

(一)居民个人建设申请;

(二)土地使用权属证件、房产证件复印件(验看原件);

(三)户籍证件复印件(验看原件);

(四)四邻意见(邻居签字后按手印或加盖个人印鉴);

(五)社区居委会、村委会初审意见;

(六)办事处、乡镇审查意见;

第十二条　居民个人建房规划审批办理流程:

(一)城市市区内居民新建、扩建、改建、翻建私有住房,应向所在地办事处或乡(镇)政府提出申请,并征得四邻同意,签署意见。

(二)持土地使用权属证件(在市区的,还应持房屋产权证件)、户籍证件,报各县、区建设行政主管部门审查。属各县、区自行审批的由县、区城市建设行政主管部门审批并核发《建设工程规划许可证》。需上报审批的由各县、区建设行政主管部门同意后,报市城市规划行政主管部门审批并核发《建设工程规划许可证》。

(三)市城市规划行政主管部门在接到申报手续后,对提交的相关资料进行审查,凡资料完备、且符合规划要求的在7个工作日内办结。对不符合办理条件的应一次性告之原因。

第十三条　居民个人建房必须严格遵守规划管理和其它有关规定,履行法定审批程序,房屋竣工后按批准权限由有关部门进行规划验收。

第十四条　取得建设工程规划许可证后6个月内未开工,又未办理延期手续的,建设工程规划许可证自行失效。

第十五条　各县、区按批准权限对本辖区的居民个人建房进行批后监督,对辖区内的居民个人违法建设实行属地制止和查处。



第四章　　法律责任

第十六条　违反本办法有关规定的,按照《河南省〈城市规划法〉实施办法》的有关规定进行处罚。



第五章　　附　则

第十七条　城市市区以外的市辖各县(市)人民政府可根据《中华人民共和国城市规划法》、《河南省〈城市规划法〉实施办法》及本办法的规定,结合各地具体情况,制定各县(市)居民个人建房管理办法。

第十八条　本办法由许昌市建设委员会负责解释。

第十九条　本办法自公布之日起施行,原有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。