从夏某某所诉两案谈房屋永久承租权


一、案情
A区B路5号503室房屋（14.3平方米）系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年，此房被拆迁开发重建，夏某某作为享有安置权的拆迁户，支付了超面积安置费3105元，将承租面积扩大至35.7平方米，房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有，双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日，夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日，一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由，向房管所申请补办新租约，此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月，此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某，并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后，夏某某发现此情况，产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼，后又以A区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。
二、审判结果及理由
夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由：一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任；二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由：房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系，不属行政诉讼受案范围。
三、本案的争议
本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系，它依据契约产生，双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务，承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系，双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外，出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权，因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础，但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在，二者并不矛盾，行政法律关系仍有存在的可能性；第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的，但从发展来看却应当被确立，因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。
四、对此类特殊租赁关系的分析
在房屋租赁关系中，如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系，则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。
现实生活中，这种特殊租赁关系一般有两种，一种为国有公房租赁，一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租，而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价，还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权，即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价，劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者；其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积，如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的，一般单位面积金额略低于产权单位面积金额，同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的，承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的，承租人与出租人之间不约定租赁期限，可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中，如私房租赁，出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉，并由国家直接予以规定，且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让，更不能继承、交换，而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让，此后只需在出租人处办理变更名称手续，承租人死亡后，其继承人一般均可获得承租权。
五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提
从上述内容可知，此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同，但有此不同并不意味着就需要行政权干预，就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁，它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢？现从一假设进行推导，假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人A通过支付对价（在大中型城市一般每平方米1500元左右）取得承租权，后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付（按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右），此时承租人违约应承担违约责任，按相关的民事租赁法律规范，出租人有权解除租约，从而承租人丧失承租权，这看来是符合民事规范的，但此中就出现了问题，问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权，这样的约定公平吗？符合公平原则吗？显然不符合，出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范，从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利，笔者将之称为永久承租权。
永久承租权属于不动产他物权。他物权是指非物之所有权人对物所行使的物权，这种物权由权利人自由、独立、排他地行使，非因法定缘由而不能丧失。永久承租权属于他物权与日本、台湾民法中的永佃权相似（永佃权是租佃人永久租用土地进行耕种或放牧的他物权），永佃权一般只在承租人破产或租金达一定数额时才丧失，并且可以转让、继承。这一规定使得出租人与承租人之间的权利得以平衡，值得我们借鉴。物权法定是物权产生的原则，法律未规定此永久承租他物权，司法实践中就不能作为物权对待。但一种权利不因法律对之未予规定就否认它在现实经济生活中的客观存在，法律的滞后性能够充分说明这一点。当这一权利普遍存在时就应有法律对之予以规范。我国就应制定这一他物权（永久承租权）法律规范，承认这一已被公众所接受又被实践操作所肯定的现实民事权利。承租人拥有的房屋永久承租权属物权不同于债权，债权需要相对方行为的支持，而物权不需要，可独立排他地行使。既然永久承租权属物权就存在一个公示的问题，动产物权以占有为公示，不动产物权（包括自物权、他物权）以登记为公示。登记公示制度不为公众所自由创立，它应来源于法律直接规定，并且属于强制性规范体现国家意志，法律直接规定谁为行使登记权的主体及其享有的职权和承担的职责。例如，土地使用权登记由土地管理机关行使。登记主体对不动产物权进行的登记行为就属于具体行政行为，登记主体与被登记物权人之间就形成了行政法律关系。从上可知，当确立起此类特殊租赁关系中承租人拥有永久承租权且属物权的观点时，就能得出此中存在行政法律关系的结论，更具体一点说就是存在行政登记法律关系。这一法律关系中行政相对人恒定为承租人，行政管理人因法律规定的不同而不同，如可规定由非房屋所有权人的单一行政机关行使登记权，也可规定由房屋所有权人（企事业单位）行使登记权，还可规定由行政机关及其委托的房屋所有权人（企事业单位）共同行使登记权。
综上所述，就本案而言，由于法律没有确立永久承租他物权，导致行政权力无法介入，因而就否定了永久承租他物权登记行政法律关系的存在。但行政法律关系不存在并不是说司法机关在处理此类特殊租赁关系时就应采用与处理普通租赁关系一样的司法手段，因为那样处理就如文中所述不符合公平原则。笔者认为在现阶段没有确立永久承租他物权法律规范的情况下，可从契约法律关系入手维护双方权利的公平。如本案，夏某某若欠租金非达一定数额（与获取承租权对价相当）不可解除合同，夏某某依据公有房屋住宅合同所享有的债权不适用善意取得，原合同继续有效，陈某某与房管所所订立合同无效。


　　　　　　　　　　　（重庆市渝中区人民法院 谢侃）

国务院安全生产委员


国务院安全生产委员会办公室文件

安委办字[2002]6号


关于印发《小煤矿安全生产基本条件》的通知


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产委员会办公室、煤炭管理机构，各煤矿安全监察局：

现将国家煤矿安全监察制定的《小煤矿安全生产基本条件》印发给你们，请遵照执行。

二○○二年四月二十五日


小煤矿安全生产基本条件

第一条　为深化煤矿安全专项整治，淘汰落后生产能力，依据国家法律法规、国务院有关规定和《煤矿安全规程》，制定小煤矿必须达到的安全生产基本条件。

第二条　本条件适用于乡镇煤矿和年生产能力30万吨以下（含30万吨）的其它各类煤矿。

第三条　小煤矿必须依法取得《采矿许可证》、《煤炭生产许可证》和《工商营业执照》。小煤矿矿长必须取得《矿长资格证书》和《矿长安全资格证书》。

第四条　小煤矿必须有具有设计资质的设计单位编制的符合煤炭工业设计规范的正规设计。安全设施设计必须经煤矿安全监察机构审查同意；竣工后应当经煤矿安全监察机构进行验收。

第五条　矿井必须至少有两个独立的、能行人的、直通地面的安全出口，各个出口间的距离不得小于30米；水平及采煤工作面必须保持至少两个畅通的安全出口；倾角大于45度的安全出口必须设置梯道或梯子间。

第六条　矿井必须采用能够形成负压通风系统的壁式采煤方法；禁止采用非正规、落后的采煤方法。

第七条　采、掘工作面严禁空顶作业,巷道和采煤工作面必须采取可靠的支护措施。

第八条　矿井必须采用两回路供电；井下电器必须有接地、过流、漏电保护装置；严禁由地面中性点直接接地的变压器直接向井下供电。井下使用矿用产品必须有 “产品合格证”、“防爆合格证”；属于煤矿安全标志管理目录内的矿用产品，必须具有煤矿安全标志。

第九条　立井、斜井采用绞车提升的必须安装使用矿用提升绞车；严禁调度绞车作为矿井提升绞车使用。

第十条　立井升降人员必须使用罐笼或带乘人间的箕斗，装设可靠的防坠器。倾斜井巷运送人员的车辆上必须装有可靠的防跑车装置。

第十一条　使用绞车提升的斜井和所有上、下山平车场入口处和变坡点处必须设置阻车器，变坡点下方必须安装档车栏，下部车场必须设躲避硐室。

第十二条　井下严禁使用非防爆柴油机车和畜力运输。

第十三条　矿井必须采用机械通风；主要通风机必须安装在地面，并配备一套同等能力的主要通风机装置作为备用；严禁以局部通风机代替主要通风机。

第十四条　矿井必须有完整的独立通风系统，通风能力满足生产要求；生产水平和采区必须实行分区通风。严禁风井出煤；严禁超通风能力生产。

第十五条　矿井每年必须按规定进行瓦斯等级鉴定，报省（自治区、直辖市）煤炭管理机构审批，并报省级煤矿安全监察机构备案。

矿井的所有煤层必须按规定进行自燃倾向性和煤尘爆炸性鉴定，鉴定结果报省级煤矿安全监察机构和省（自治区、直辖市）煤炭管理机构备案。

第十六条　高瓦斯矿井、煤（岩）与瓦期突出矿井必须装备矿井安全监控系统。高瓦斯矿井或高瓦斯区煤巷、半煤岩巷和有瓦斯涌出的岩巷的掘进工作面必须采用专用变压器、专用电缆、专用开关，实现风电、瓦斯电闭锁。开采具有煤与瓦斯突出危险的煤层时，必须采取包括突出预测、突出防治、效果检验、安全防护等“四位一体”综合措施。

第十七条　矿井必须建立瓦斯检查、管理和日报审查制度，必须配备数量足够的专职瓦斯检查员和瓦斯检测仪器。瓦斯检测仪器必须定期校验、定期更换药剂，确保准确无误。

第十八条　矿井主要运输巷道、采掘工作面必须有完善的洒水系统；开采有煤尘爆炸危险煤层的矿井，必须有预防和隔绝煤尘爆炸的措施。

第十九条　开采容易自燃和自燃煤层的矿井，必须采取综合预防煤层自然发火的措施。

第二十条　矿井必须有独立、合理的排水系统。受水害威胁的矿井要按规定配备探放水设备。

第二十一条　矿井必须建立完善的通讯系统。矿内、外，井上、下和主要作业地点通讯必须畅通。

第二十二条 小煤矿必须办理《爆炸物品使用许可证》，方可使用爆破器材。井下爆破作业必须使用煤矿许用炸药和雷管；爆破工作必须由专职爆破工担任，严格执行“一炮三检制”。

第二十三条　小煤矿必须按规定及时填绘反映实际情况的图纸，并定期向原审批办矿的煤炭管理机构和煤矿安全监察机构报送井上下对照图、采掘工程平面图和通风系统图。

第二十四条　小煤矿必须建立入井检身制度和出入井人员清点登记制度。入井人员必须随身携带自救器和矿灯。

第二十五条　小煤矿必须建立健全岗位安全生产责任制和安全生产规章制度，配备安全技术负责人，聘任安全监督员。

第二十六条　井下作业人员上岗前必须进行安全培训，经考试合格后方可上岗；特种作业人员必须取得操作资格证书，并持证上岗；矿长必须经煤矿安全监察机构培训并取得安全资格证书后，方可担任矿长。

第二十七条 小煤矿必须与就近的救护队签订救护协议。

第二十八条　小煤矿必须与从业人员签订劳动用工合同，并报当地劳动和社会保障部门备案。严禁安排女工和未成年人从事井下劳动。

第二十九条　小煤矿必须为井下作业人员办理意外伤害保险和支付保险费，建立安全风险抵押金制度并交纳安全风险抵押金。

第三十条 本条件自印发之日起施行。