山东省青岛市人大常委会


青岛市城市房地产开发经营管理条例

2005年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过


　　第一章　总　　则
　　第一条　为了加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营行为,促进房地产业持续健康发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
　　第二条　在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本条例。
　　第三条　市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门(以下简称开发主管部门)和房地产经营主管部门按照职责,负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。
　　其他有关部门应当按照各自职责,做好房地产开发经营的监督管理工作。
　　第四条　进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则,注重节约和合理利用土地,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产,坚持可持续发展。
　　第五条　从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。
　　第六条　开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息,建立房地产企业信用档案,并向社会公布有关信息。
　　
　　第二章　房地产开发企业
　　第七条　设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请登记。
　　设立房地产开发企业,应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中,注册资本不得低于一千万元。
　　第八条　从事房地产开发,应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。
　　房地产开发企业应当根据资质等级,承担相应的房地产开发项目(以下简称开发项目)。
　　第九条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质:(一)营业执照;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册;(五)法律、法规规定的其他材料。
　　第十条　开发主管部门应当自受理之日起七日内,对房地产开发企业的申请材料进行审核,作出是否准予暂定资质的书面决定。
　　第十一条　暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请,开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期,但延长期限不得超过二年。
　　第十二条　房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前,向开发主管部门申请核定资质等级。
　　开发主管部门应当自受理之日起二十日内,作出是否准予核定资质等级的书面决定。
　　第十三条　不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的,应当符合国家和省资质管理有关规定,并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内,到开发主管部门备案。
　　第十四条　房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的,应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。
　　第十五条　房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。
　　
　　第三章　房地产开发建设
　　第十六条　开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门,根据土地利用总体规划、城市规划,编制房地产发展规划和房地产开发年度计划,报本级人民政府批准。
　　编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时,必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。
　　土地、规划、建设等部门审批开发项目,应当符合房地产开发年度计划的要求。
　　第十七条　开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见,规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。
　　第十八条　房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的,不得向其出让国有土地使用权。
　　房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内,到开发主管部门领取开发项目手册。
　　第十九条　房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前,按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准,城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。
　　第二十条　开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度,会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划,报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制,与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。
　　开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施,除应当由政府配套建设的以外,由房地产开发企业按照批准的设计方案建设,并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的,由开发主管部门责令限期改正;转让、出租公用设施的,由开发主管部门责令收回,并办理产权移交手续。
　　第二十一条　开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。
　　第二十二条　房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。
　　第二十三条　房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准,开发建设节能建筑。
　　第二十四条　房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定,承担相应的责任。
　　第二十五条　开发项目转让,按照法律、法规的有关规定执行。
　　开发项目转让后,与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人,并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。
　　
　　第四章　房地产经营
　　第二十六条　商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
　　第二十七条　房地产开发企业预售商品房,应当向房地产经营主管部门申请,取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可,应当符合法律、法规规定的条件。
　　未取得商品房预售许可证的,不得以任何形式进行商品房预售。
　　第二十八条　房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内,依法作出是否准予许可的书面决定。
　　第二十九条　房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内,将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。
　　房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查;对符合要求的,予以核准登记。
　　第三十条　房地产开发企业销售商品房,应当明码标价,并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房,实行商品房销售服务告知和服务承诺制度,公开商品房买卖双方的权利义务。
　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房,应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本(已经建立商品房预售合同网上备案系统的,应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本),明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制,遵循公开、平等、自愿的原则,不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。
　　第三十二条　商品房预售合同订立后,应当按照规定向房地产经营主管部门备案。
　　房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的,房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。
　　第三十三条　房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房,并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。
　　商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
　　商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。
　　房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作,并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。
　　第三十四条　买受人应当自商品房交付之日起九十日内,持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。
　　非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的,买受人可以退房或者换房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　第三十五条　房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当订立代理销售合同。中介机构代理销售商品房时,应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。
　　第三十六条　房地产开发企业和代理销售中介机构发布商品房销售广告,必须载明房地产开发企业和代理销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的,不得发布包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法,不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。
　　
　　第五章　法律责任
　　第三十七条　房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由开发主管部门责令改正,并处以五万元以上十万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,工商行政管理部门吊销营业执照。
　　第三十八条　房地产开发企业有下列行为之一的,由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款:(一)弄虚作假骗取资质证书的;(二)涂改、出租、出借、转让资质证书的;(三)未按照规定期限开发建设的。
　　第三十九条　房地产开发企业有下列行为之一的,由开发主管部门责令限期改正或者警告;情节严重的,处以五千元以上一万元以下的罚款:(一)不按照规定报送开发统计资料的;(二)登记事项发生变更后,不按照规定办理变更手续的。
　　第四十条　房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的,由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续,并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;将验收不合格的房屋交付使用的,由开发主管部门责令限期返修,并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的,由原资质审批部门吊销资质证书,工商行政管理部门吊销营业执照;给买受人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第四十一条　房地产开发企业有下列行为之一的,由房地产经营主管部门按照以下规定处理:(一)未取得商品房预售许可证即预售商品房的,没收违法所得,可并处以已收取预付款百分之一的罚款;(二)不按照规定办理商品房预售合同备案的,处以一万元以上三万元以下的罚款;(三)不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的,责令限期改正;情节严重的,处以一万元以上三万元以下的罚款;(四)销售商品房时,不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的,责令改正;拒不改正的,处以二万元以上五万元以下的罚款。
　　第四十二条　开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例,违法作出行政许可决定,或者不履行法定职责,或者拖延履行法定职责的,依照有关法律规定,追究其责任。
　　
　　第六章　附　　则
　　第四十三条　在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。
　　第四十四条　本条例自2006年1月1日起施行。



财政部 劳动保障部


财政部 劳动保障部关于进一步加强就业再就业资金管理有关问题的通知

财社[2006]1号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、劳动保障厅（局），新疆生产建设兵团财务局、劳动保障局：
为贯彻落实《国务院关于进一步加强就业再就业工作的通知》（国发[2005]36号），经国务院同意，现就加强就业再就业资金管理有关事宜通知如下：
一、各级财政要根据就业形势变化和就业工作的需要，切实调整支出结构，多渠道筹措资金，加大就业再就业资金投入。
二、就业再就业资金主要用于职业介绍补贴、职业培训补贴、社会保险补贴、小额贷款担保基金和微利项目的小额担保贷款贴息、公益性岗位补贴、职业技能鉴定补贴、特定政策补助、劳动力市场建设、《再就业优惠证》工本费等项支出，以及经省级财政、劳动保障部门共同批准的其他支出。
三、对各地所需就业再就业资金，中央财政通过专项转移支付的方式给予适当补助，并对中西部地区和老工业基地给予重点支持。中央财政就业再就业补助资金主要用于职业介绍补贴、职业培训补贴、社会保险补贴、微利项目的小额担保贷款贴息、特定政策补助。中央财政对地方的就业再就业补助资金与地方财政实际投入和就业再就业工作实绩等因素挂钩，实行指标一次统一下达、补助资金按季拨付、年底全面考核评价、全年重点跟踪检查的办法。
四、就业再就业资金必须坚持专款专用的原则,严格按照规定的范围、标准和程序管理使用，不得用于建设办公楼、培训基地等各项基本建设支出，不得用于与就业再就业工作无关的其它方面开支。各级财政部门要切实履行职能，加强财政管理和监督，进一步提高就业再就业资金使用管理的规范性、安全性和有效性。
（一）职业介绍补贴。各类职业介绍机构按规定提供免费服务，可按经其免费职业介绍服务后实际就业人数，向当地劳动保障部门申请职业介绍补贴。申请职业介绍补贴时，只能按每位符合国发[2005]36号文件规定条件的人员享受一次职业介绍补贴计算，不得重复申请。职业介绍补贴资金申请报告应附：经其免费职业介绍服务后已实现就业人员名单及免费职业介绍服务证明、《居民身份证》复印件、《再就业优惠证》或失业登记证明或求职登记证明等证件的复印件、劳动合同复印件等相关就业证明、职业介绍机构在银行开立的基本账户等凭证材料，经劳动保障部门审核、财政部门复核后将资金直接划入职业介绍机构在银行开立的基本账户。在确保职业介绍补贴资金使用效果和安全性的前提下，各地可根据公共就业服务机构提供免费职业介绍服务和收入等情况，统筹安排好职业介绍补贴资金预算，根据其免费职业介绍成功情况按季据实结算。职业介绍补贴具体办法和标准由省级财政、劳动保障部门确定。
（二）职业培训补贴。经各类职业培训机构职业培训后6个月内实现就业的符合国发[2005]36号文件规定条件的人员，可向培训所在地劳动保障部门申请职业培训补贴。每位符合国发[2005]36号文件规定条件的人员只能享受一次职业培训补贴，不得重复申请。职业培训补贴资金申请报告应附：本人《居民身份证》及《再就业优惠证》或失业登记证明或求职登记证明等证件的复印件、劳动合同复印件等相关就业证明、职业培训机构开具的行政事业性收费票据（或税务发票），经劳动保障部门审核、财政部门复核后将资金直接发给申请者本人。在确保职业培训补贴资金使用效果和安全性的前提下，对无力垫付职业培训补贴标准内费用的,各地可采取必要的帮扶措施。承担帮扶任务的培训机构可为上述人员向劳动保障部门申请培训补贴。职业培训补贴具体办法和标准由省级财政、劳动保障部门确定。
（三）社会保险补贴。社会保险补贴实行先缴后补的办法。
1、对企业（单位）就业人员的社会保险补贴。对各类商贸企业、服务型企业（国家限制的行业除外），新增岗位新招用持《再就业优惠证》人员，并与之签订1年以上期限劳动合同的，以及在公益性岗位安排持《再就业优惠证》就业困难对象的企业（单位），按其为符合享受社会保险补贴条件人员应缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费给予补贴，不包括持《再就业优惠证》人员个人应缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，以及企业（单位）和个人应缴纳的其他社会保险费。社会保险补贴期限应与劳动合同期限相一致，最长不超过3年；对持《再就业优惠证》的“4050”人员在公益性岗位工作超过3年的，社会保险补贴期限可超过3年，超过3年的社会保险补贴所需资金全部由地方财政负担。对2005年底前核准享受社会保险补贴但未到期的，可按国发[2005]36号文件规定享受社会保险补贴，社会保险补贴期限合并计算，累计最长不超过3年。经职工个人申诉和劳动保障部门查实，用人单位因非生产经营困难和非职工个人过错等原因，与招用的下岗失业人员提前解除劳动关系的，应继续为该职工缴纳社会保险费直至补贴期满。
企业（单位）应按规定及时足额缴纳基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，在申报缴费时应将符合享受社会保险补贴条件人员的缴费情况单独列出，季度终了后，按规定向当地劳动保障部门申请对上季度已缴纳的社会保险费给予补贴。社会保险补贴资金申请报告应附：符合享受社会保险补贴条件的人员名单及《再就业优惠证》复印件、劳动合同复印件、社会保险征缴经办机构出具的上季度企业（单位）为符合享受社会保险补贴条件人员缴费的明细账（单）、企业（单位）在银行开立的基本账户等凭证材料，经劳动保障部门审核、财政部门复核后于30日内将资金直接划入企业（单位）在银行开立的基本账户。对未参加社会保险和未按规定履行社会保险费缴纳义务的企业（单位），以及请款手续和相关凭证材料不齐全的企业（单位），不给予社会保险补贴。
2、对灵活就业人员的社会保险补贴。对持《再就业优惠证》的“4050”人员灵活就业后，申报就业并参加社会保险的给予社会保险补贴，补贴标准按其实际缴费额的一定比例计算，补贴数额原则上不超过其实际缴费额的2／3。具体补贴标准由省级财政、劳动保障部门确定，补贴期限最长不超过3年。
灵活就业人员应按规定及时足额缴纳社会保险费，季度终了后，按规定向当地劳动保障部门申请对上季度已缴纳的社会保险费给予补贴。社会保险补贴资金申请报告应附：本人《居民身份证》复印件、《再就业优惠证》复印件、街道劳动保障工作机构出具的灵活就业证明或个体营业执照复印件等相关就业证明、社会保险征缴经办机构出具的上季度社会保险费缴费单据等凭证，经劳动保障部门审核、财政部门复核后将资金直接发给申请者本人。
（四）小额贷款担保基金和微利项目的小额担保贷款贴息。有关小额贷款担保基金和微利项目的小额担保贷款贴息资金的具体管理办法另行规定。
（五）公益性岗位补贴。对在公益性岗位安排持《再就业优惠证》就业困难对象的单位（企业），地方财政可根据本地实际给予适当比例的岗位补贴，具体补贴标准和办法由省级财政、劳动保障部门确定。
（六）职业技能鉴定补贴。对持《再就业优惠证》人员通过初次技能鉴定（限国家规定实行就业准入制度的指定工种）、生活确有困难的，地方财政可根据本地实际给予一次性职业技能鉴定补贴，具体补贴标准和办法由省级财政、劳动保障部门确定。
（七）特定政策补助。国有企业下岗职工基本生活保障制度向失业保险制度并轨后，为帮助国有困难企业妥善解决其并轨遗留问题，各级财政可通过特定政策补助给予必要支持。一是对国有困难企业与下岗职工解除劳动关系所需经济补偿金给予适当补助，二是在做好与相关再就业政策合理衔接，不影响再就业工作开展的前提下，对国有困难企业为其“4050”下岗职工缴纳社会保险费所需资金给予适当补助。对地方国有困难企业的具体补助标准和办法由省级财政、劳动保障部门确定，对中央困难企业的具体补助标准和办法由财政部、劳动保障部确定。特定政策补助暂定执行到2007年底。
（八）劳动力市场建设。各级财政还要安排资金，加强劳动力市场信息网络及相关设施建设。
五、各级财政、劳动保障部门要按照专项资金管理的有关规定，切实加强就业再就业资金预、决算管理。
（一）各级劳动保障部门要根据财政部门规定的预算编制要求，申报就业再就业资金年度预算，经同级财政部门审核并报同级人民代表大会批准后列入年度财政预算。
（二）各级就业再就业资金要严格按照批准的预算执行。
（三）各级劳动保障部门要根据批准的年度预算，及时编制年度分项用款计划报送同级财政部门，财政部门对用款申请审核无误后及时拨付资金，并将有关资金拨付情况及时抄送劳动保障部门。
（四）各级劳动保障部门在年度终了后,要认真做好就业再就业资金的清理和对账工作,并按要求向同级财政部门报送就业再就业资金年度决算和说明，就业再就业资金决算资料要做到格式统一、内容完整、数据真实、报送及时。地方各级财政部门要将审核汇总后的就业再就业资金年度决算及时报送上级财政部门。
就业再就业资金年度终了如有结余,需详细说明原因，并经批准后，按规定结转下一年度继续使用。
六、各级财政部门要将财政预算安排的就业再就业资金及预算内外各种渠道筹措的就业再就业资金及时转入“社会保障基金财政专户”管理，按具体用途进行分账核算。各级财政、劳动保障部门2005年底结余的国有企业下岗职工基本生活保障资金，原则上要合并纳入就业再就业资金统一管理。
七、中央管理企业下岗失业人员的就业再就业工作要按照属地管理的原则纳入企业所在地政府的就业再就业工作规划，所需资金除特定政策补助外，由当地政府统筹安排落实，中央财政在对各地就业再就业资金进行补助时一并予以考虑。各地不得因隶属关系等原因将中央管理企业下岗失业人员排除在就业再就业优惠政策之外。
八、各级财政、劳动保障部门要建立健全财务管理规章制度，强化内部财务管理和审计监督。要以建立和完善职业介绍补贴、职业培训补贴、社会保险补贴等各项就业再就业资金发放台账为重点，进一步加强基础管理工作。要明确并公开各项就业再就业资金的审核拨付程序和办理时限，未能在规定时限内办理的，要及时向有关方面说明原因。要严格按照规定程序审核就业再就业资金，不得擅自扩大支出范围和提高支出标准，严禁截留、挤占、挪用、骗取就业再就业资金，并自觉接受监察、审计部门和社会的监督检查。对违规使用就业再就业资金的，要按有关规定严肃处理。
九、各级财政、劳动保障部门要密切配合、通力合作，及时掌握和通报有关情况，定期向上级财政、劳动保障部门报告就业再就业人数、就业再就业资金管理使用等有关情况，定期或不定期对就业再就业资金管理使用情况进行全面或专项检查，共同研究解决就业再就业工作存在的实际问题。
十、各省、自治区、直辖市、计划单列市财政、劳动保障厅（局）可根据本通知，结合本地实际制定具体实施办法，并报财政部、劳动保障部备案。
十一、本通知自2006年1月1日起执行。《财政部、劳动保障部关于促进下岗失业人员再就业资金管理有关问题的通知》(财社[2002]107号)同时废止。

二00六年一月十日