当前人民法院在定金适用问题上的争议及建议/刘京柱

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 14:38:07   浏览:8158   来源:法律资料网
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当前人民法院在定金适用问题上的争议及建议

刘京柱

一、定金适用中存在的若干争议
(一)定金与违约金能否并罚的问题。
一种观点认为,二者可以并罚。根据最高人民法院法(经)发[1987]20号《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用(经济合同法)若干问题的解答》第8条第4款的规定,合同的一方可在对方违约时,既要求对方偿付违约金,又要求按定金罚则处理定金问题,只要法律和法规没有相反规定,就应当予以保护,但并用的结果应以不超过合同标的价金总额为限。再从我国担保法来看,是把定金作为一种担保方式,具有担保合同履行的功能,而违约金是对违约的一种制裁和补偿手段,因此两者应予并罚。另一种观点却认为,二者能否并罚,关键取决于定金的种类和性质。当定金属于违约定金时,定金具有预付违约金的性质,该定金与违约金在目的、性质、功能方面相同,两者一般不能并罚,其道理如同合同责任与侵权责任竞合时不能双重请求一样;当定金为证约定金时,因与违约金在目的、性质、功能方面均有不同,两者可以并罚。
(二)定金的数额与合同成立、生效的关系。
问题一、合同约定“定金交付,合同成立”,若仅交付了部分定金,合同是否成立?
有人认为,据当事人的真实意思应推定为定金全额交付合同方成立,否则,若交付定金方仅交付了较小比例的定金,则显然有违合同一方的订约目的。因此,应认定合同未成立。有人却认为,根据经济合同法第9条的规定“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致,经济合同就成立”。定金交付条款是当事人约定的合同成立必须具备的条款,也是合同的主要条款。合同一方未履行交付全部定金的义务,应视为双方就此未协商一致,因此合同不成立。还有人认为,定金合同是主合同的从合同,合同一方仅交付了部分定金,则定金合同部分成立。若合同双方已实际履行了合同义务,则应视为接受定金的一方放弃了追要不足额部分定金的权利,主合同成立;若主合同未实际履行,则应交而未足额交付定金一方负有主合同不成立的缔约过错责任。
问题二、合同约定“定金交付,合同有效”,若未足额交付定金,合同是否有效?
有人认为,这是合同当事人对合同生效所约定的先决条件。合同一方未按约定期限交足定金,合同另一方也未实际履行合同的,应以合同未生效处理。有人却认为,合同有效与否并不完全取决于当事人的约定。合同的有效与无效,是指已成立的合同是否发生国家强制力保障的约束力,它是以该民事行为是否符合法律规定为标准。当事人依法就合同的主要条款协商一致,合同成立后,对所附合同生效的条件,若符合法律规定,则予以支持;若不符规定,则认定合同无效或作其他处理。因此,应依法审查定金约定是否合法,是否符合公平合理原则。如《建设工程勘察设计合同条例》第7条第2款规定:“勘察任务的定金为勘察费的30%,设计任务的定金为估算设计费的20%。若当事人约定的定金数额高于此比例,则该约定无效,但合同一方交付的部分定金符合该条例规定比例的,应视为合法,合同有效。还有人认为,据1995年10月1日起施行的担保法第91条的规定,对当事人自行约定定金数额的,不得超过合同标的总额的20%。因而,对合同双方约定合法的,一方未足额交付定金,另一方主张合同未生效,一般应予支持,除非另一方已实际履行合同后又中途反悔的除外。
(三)定金交付,合同是否开始实际履行?
司法实践中,有人认为,合同当事人给付了定金,合同即实际履行,即可据此确定合同履行地和法院管辖地。有人却认为,合同义务的履行与合同的实际履行是两码事。就定金交付如何确定管辖问题,最高人民法院法经(1994)171号《关于合同当事人仅给付了定金应当如何确定管辖问题的复函》答复称,“在合同当事人仅履行了合同中定金条款的约定。而未履行合同其他条款的情况下,不能依据《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第18条、第19条的规定认定为“实际履行”。《意见》中的“实际履行”对于购销合同,是指合同当事人实际履行了交货义务。”
(四)在连环购销合同纠纷中,有关定金损失由谁负担的问题。
有人认为,因第三人(如前一合同供方)未履行供货义务而致被告(前一合同需方,后一合同供方)也未能向原告(后一合同买方)交货导致被告双倍返还原告定金的损失应由第三人承担,依照最高法院法函(1995)76号《关于因第三人的过错导致合同不能履行应如何适用定金罚则问题的复函》认为,后一合同供方不能向其需方供货造成定金损失系因第三人(即前一合同供方)的过错导致的,故在其接受定金处罚后,可依法向第三人追偿。有人则反驳认为,最高法院的这一批复是建立在合同关系以外的第三人有过错基础之上的。对此过错认定应结合两份合同综合考虑,尤其是对前例情况,作为第三人是否能合理预见到自己的不供货行为,会必然导致合同需方的定金损失;以及作为后一合同的供方,是否能清楚地预见到若其供方不能供货,而自己必然不能向需方交货造成双倍返还定金的损失?是否已考虑到从其他供货渠道来确保不对需方违约?有人却认为,如果系后一合同的供方为追逐额外利益而与其买方设置的定金条款,而在前一合同中则无此约定,则因不能供货导致的定金损失,不应由前一合同的供方负担,否则,有违民事活动应遵循的诚实信用、公平合理以及风险与收益相一致的原则。与上述提出的问题相类似的还有在连环购销合同纠纷中,后一合同供方的损失能否包括因其需方中途退货,造成自己不能履行与前一合同供方的合同,使已付出的定金收不回来的损失?
(五)对有下列情况之一,是否仍应适用定金罚则,实践中颇有争议,各地做法不一。
1、合同双方对合同不能履行或不能完全履行均有过错的;2、因不可抗力或情势变更造成合同不能履行的;3交付定金的一方没按合同约定按时交付,对方也没有按时履行合同的;4、交付方未按约定数额交付,对方也未按约完全履行合同的;5、提前或瑕疵履行合同的;6、交付方按约交付了定金,接受方未按时履行合同,但愿逾期继续履行合同,交付方也同意的。
(六)关于定金的性质。定金除了具有证约及违约担保作用外,能否具有解约和成约的性质?
我国现行立法中对定金有明确规定的包括:民法通则、经济合同法和一些根据经济合同法制定的有关合同条例以及担保法。从这些规定看,定金具有违约担保性质和证约作用,但都没有规定定金具有成约或解约的性质。
针对合同当事人在所签合同中约定有预付定金条款,后因一方未预付定金,合同是否成立的问题。有人认为,尽管我国法律未明确赋予定金具有成约定金性质,但并没有禁止当事人可以通过约定赋予定金以成约定金性质。故如果合同当事人明确约定预付定金合同成立,将定金的预付作为合同成立的先决条件的,当事人未预付定金,则主合同不成立;而如果当事人仅约定了预付定金却未实际支付,只要就当事人双方合同的主要条款依法协商一致,一方不能主张合同不成立。有人则认为,我国法律未规定定金具有成约定金的性质,故即使当事人约定了交付定金为合同成立的先决条件,也不能据此适用定金罚则。
关于定金能否具有解约定金的性质,有人认为,在法律未直接规定的情况下,不能认定定金具有解约性质。合同成立生效后要求解除合同的一方,不但要丧失或双倍返还定金,根据我国现有法律政策的规定,还要承担违约金或赔偿损失,但并用的结果应以不超过合同标的价金总额为限。有人却认为,从国外立法例和学理上看,定金有成约定金、证约定金、违约定金和解约定金之分。我国法律未规定定金有成约和解约的性质,但并不禁止当事人的约定。因此,在适用定金罚则时,应本着尊重当事人意思自治、公平合理的原则,有条件地承认和执行解约定金,即如果要求解除合同的一方抛弃或加倍返还定金,则可以解除合同。但只要违约系可归责于解除合同的一方,其仍应承担违约责任,支付违约金或赔偿超出已赔定金部分的损失。
二、立法及司法建议
上述争议,归纳原因主要有三个方面:一是在定金适用上,现有法律规定未能涵盖一切情形,有些情况下无法可依;二是既有规定也很不一致,亟待清理和规范;三是学理探讨的多,具有法律效力的立法及司法解释少。基于上述问题,笔者建议立法机构及最高法院应尽快制定相关的法律法规以及司法解释,以求有法可依和国家法制的统一。
具体讲,在以下几个方面需要予以立法或作出司法解释:
(一)明确定金的性质及定金合同与主合同的关系;(二)对定金罚则与违约金并处的问题作出规定,特别是对是否应区别定金的不同性质和违约金并处的关系问题,作出相应的解释或规定;(三)界定适用定金罚则的要件或用列举式明确不适用定金罚则的若干情况;(四)对定金的数额占主合同标的价金总额的比例作出明确的规定或允许在相关规章条例中作出例外规定;但对允许当事人自行约定定金数额的,应规定约定的最高限额,以达到既充分尊重当事人的契约自由,又体现国家给予适当司法干预,以利于国家整体利益和保障社会经济秩序的原则。
(本文原载于《法律适用》1996年第10期)



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民用部门军品配套科研生产许可证管理实施细则

国防科学技术工业委员会


关于印发《民用部门军品配套科研生产许可证管理实施细则》的通知


科工法字 [2000]481号

各军工集团公司、各省、自治区、直辖市国防科技工业管理机构,委管各单位,国务院有关部门:
现将《民用部门军品配套科研生产许可证管理实施细则》印发给你们,请遵照执行。

国防科工委
2000年09月04日


民用部门军品配套科研生产许可证管理实施细则

第一条 为维护军品配套科研生产秩序,确保军品配套产品质量,提高军品配套科研生产整体水平,满足武器装备发展需要,根据《武器装备科研生产许可证管理暂行办法》(以下简称《许可证管理暂行办法》),制定本实施细则。
第二条 民用部门军品配套科研生产实行许可证管理的范围是,民用部门科研生产单位为武器装备科研生产提供的专用配套分系统、零部件和材料。
鼓励具有先进技术和经济实力的单位积极创造条件,承担军品配套科研生产任务。
第三条持有军品配套许可证的单位方可承担军品配套科研生产任务。
第四条 民用部门军品配套科研生产许可证发放的种类和数量,依照《民用部门军品配套科研生产许可证管理专业目录》(以下简称《专业目录》)和《武器装备科研生产许可证工作指南》(以下简称《工作指南》)确定。
第五条 国防科学技术工业委员会(以下简称国防科工委)许可证管理办公室负责民用部门军品配套许可证管理的日常业务工作。
第六条 国家有关行业主管部门负责民用部门军品配套许可证申请的初审工作,其主要职责是:
(一)依照国防科工委发布的《专业目录》和《工作指南》,制定本部门军品配套许可证工作计划;
(二)组织对申请单位进行初审;
(三)受许可证管理办公室的委托,监督检查本部门军品配套许可证单位的使用情况;
(四)建立和管理初审工作资料档案;
(五)办理许可证管理办公室委托的其它工作。
各有关部门报经许可证管理办公室备案后,可以委托相应机构,具体组织本部门主管行业的许可证初审工作。
第七条各初审机构应明确承办初审工作的具体业务部门及人员,并将承办部门的公章印模,报许可证管理办公室备案。
第八条申请军品配套许可证的单位,必须具备《许可证管理暂行办法》第七条规定的条件。
第九条民用部门军品配套许可证申请与审批基本程序为:
(一)申请单位按照本部门军品配套许可证工作计划,以及《民用部门军品配套科研生产许可证管理专业目录》和《武器装备科研生产许可证管理专业目录》,向初审机构报送《民用部门军品配套科研生产许可证申请书》一式三份(见附件一);
(二)初审机构对申请书进行初审;
(三)初审机构在申请之日起30日内提出初审意见,并报国防科工委许可证管理办公室;
(四)许可证管理办公室组织专业人员对上报的申请书及其附件进行审核,一般应在收到申请材料之日起60日内将审查结果通知初审机构和申请单位,审查不合格的应说明理由;
(五)审查合格的单位在接到通知后,到许可证管理办公室领取军品配套许可证。
第十条 国防科工委许可证管理办公室组织专家审查组,必要时也可以委托初审机构组织专家审查组,对申请单位进行现场审查。现场审查程序为:
(一)许可证管理办公室或初审机构指派专业人员组成审查组并指定组长。审查组应包含使用方主管机构代表和特聘专家;
(二)许可证管理办公室或初审机构将军品配套许可证现场审查计划通知申请单位,并于现场审查前得到申请单位的认可;
(三)专家审查组根据《许可证管理暂行办法》第七条规定的条件,对申请单位在申请书中填报的各项内容逐项进行审查;
(四)现场审查结束后,审查组长应及时向许可证管理办公室或初审机构提交专家审查组现场审查记录和相关报告。
第十一条申请单位对初审意见持有异议的,可提请国防科工委许可证管理办公室进行协调,许可证管理办公室应将协调结果及时回复申请单位和初审机构。
第十二条 民用部门军品配套许可证的统一编号为:
XK科工一MPm一xx一nnnn
其中:
XK科工为许可证标记;
MP为民用部门军品配套标记;
m为主管部门及行业编号(1一教育部;2一中科院;3一机械行业;4一冶金行业;5一石油化工行业;6一轻工行业;7一纺织行业;8一建材行业;9一有色金属行业);
xx为单位科研生产类型代号(KY一科研;SC-生产);
nnnn为许可证编号(从0001到9999)。
第十三条许可证管理办公室定期向国家有关部门、各省、自治区、直辖市国防科技工业管理机构,各军工集团公司和解放军总装备部、各军兵种发布《民用部门军品配套科研生产单位名录》。
第十四条民用部门军品配套许可证的变更、续发、吊销、注销和废止程序依照《许可证管理暂行办法》有关规定执行。
第十五条有关部门可根据《许可证管理暂行办法》和本实施细则,制定本部门许可证初审工作管理规定,经许可证管理办公室同意后发布实施。
第十六条本实施细则由国防科工委负责解释。
第十七条本实施细则自发布之日起施行。
附件一:《民用部门军品配套科研生产许可证申请书》样式(省略)
附件二:《民用部门军品配套科研生产许可证管理专业目录》(省略)


上海市住宅物业管理规定

上海市人大常委会


上海市住宅物业管理规定

上海市人民代表大会常务委员会公告第四十号

  《上海市住宅物业管理规定》已由上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月19日通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。

  上海市人民代表大会常务委员会2004年8月19日




  第一章总则

  第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本规定。

  第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本规定。

  第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本规定所称业主,是指房屋的所有权人。

  本规定所称使用人,是指房屋的承租人和实际使用人。

  本规定所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

  有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本规定。

  街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

  第二章业主及业主大会

  第五条新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时,应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区(县)房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记。

  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府),按照本条第一款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记。

  第六条业主在物业管理中,除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还有权提议召开首次业主大会会议,有权推选业主代表,并享有被推选权。

  业主在物业管理中,应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

  业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

  第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

  一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。

  第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的,建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

  区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。

  筹备组由业主代表组成,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

  筹备组自成立之日起三十日内,在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议。

  第九条业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的住宅套数计算,每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的物业建筑面积计算,每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书的,可与其他业主合并计票,每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的百分之三十。

  首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外,还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

  第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

  召开业主大会会议,筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会,邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加,并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

  第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

  业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行职责。

  第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向区(县)房地产管理部门备案:(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主公约;(四)业主委员会成员的名单和基本情况。

  区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当按照本条规定重新备案。

  第十四条业主委员会任期为三年到五年。

  业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告区(县)房地产管理部门。区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组,指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

  业主小组履行下列职责:(一)讨论业主大会拟讨论的事项;(二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。

  业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参加。

  业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门组织召开。

  第三章物业管理服务

  第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,提供前期物业服务。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的,经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第十八条建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前,应当参照市房地资源局制作的示范文本,制定业主临时公约和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件。

  业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区(县)房地产管理部门备案。

  房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备,详细的房屋结构图(注明房屋承重结构),不得占用、移装的共用部位、共同设备,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

  建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

  建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

  第十九条建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房),并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。

  建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房室号。

  第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有:(一)物业管理用房;(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

  建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载,但不颁发房地产权证书。

  第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;(二)公共绿化的维护;(三)公共区域的保洁;(四)公共区域的秩序维护;(五)车辆的停放管理;(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;(八)物业档案资料的保管;(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

  物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第二十二条物业管理企业提供物业服务,应当遵守下列规定:(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;(四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。

  物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。

  第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

  物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围,按照市人民政府的规定执行。

  物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

  第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

  第二十五条利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  第四章物业的使用与维护

  第二十六条禁止下列损害公共利益的行为:(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;(三)破坏房屋外貌;(四)擅自改建、占用物业共用部分;(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;(七)排放有毒、有害物质;(八)发出超过规定标准的噪声;(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。

  第二十七条业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

  业主、使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

  第二十八条业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

  第二十九条物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

  第三十条车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第三十一条物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

  第三十二条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第三十三条专项维修资金应当存入银行专户,按幢立账、按户核算。

  业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况,接受业主的监督。

  第三十四条物业维修、更新、改造和养护的费用,按照下列规定承担:(一)专有部分的所需费用,由拥有专有部分的业主承担;(二)部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;(三)全体共用部分的所需费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

  按照本规定设立专项维修资金的,部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的,费用应当由责任人承担。

  第三十五条单幢房屋的共同部分,其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的,应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意,且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触;其他决定事项,应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额,按照本规定第九条执行。

  第三十六条机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳,纳入业主大会的专项维修资金账户管理,单独核算。

  第三十七条物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,维修费用由相关责任人承担。

  物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时,业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区(县)房地产管理部门督促限期改正,仍未进行维修养护的,由区(县)房地产管理部门组织代为实施,费用由相关责任人承担。

  第五章法律责任

  第三十八条违反本规定的行为,法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的,依照有关法律、法规的规定处理。

  第三十九条业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约,有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

  第四十条建设单位违反本规定第八条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区(县)房地产管理部门,或者未按照规定提供有关资料的,由区(县)房地产管理部门责令限期改正,可处一万元以上十万元以下的罚款。

  建设单位违反本规定第三十二条规定,未按规定交纳专项维修资金的,由市房地资源局或者区(县)房地产管理部门责令限期改正,可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

  第四十一条违反本规定第二十六条第一项规定,损坏房屋承重结构的,由区(县)房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。

  违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定,破坏房屋外貌,擅自改建、占用物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区(县)房地产管理部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可处一万元以上十万元以下的罚款。

  第四十二条违反本规定第二十六条第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由区(县)房地产管理部门责令限期拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的,区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆除。

  对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的,区(县)房地产管理部门应当责令立即停止施工,可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的,可以组织代为改正,代为改正的费用由当事人承担。

  附有违法建筑并结构相连的房屋,房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

  第四十三条业主、使用人违反本规定第二十八条规定,擅自改变物业使用性质的,由区(县)房地产管理部门责令限期改正,恢复原状,可处一万元以上五万元以下的罚款。

  第四十四条物业管理企业违反本规定第二十九条规定,对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的,由区(县)房地产管理部门责令改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。

  第四十五条当事人对市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。

  当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

  第四十六条市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章附则

  第四十七条本规定中有关专业用语的含义:(一)专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。

  (二)部分共用部分,是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

  (三)全体共用部分,是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

  第四十八条非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理,参照本规定执行。

  第四十九条本规定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的《上海市居住物业管理条例》同时废止。